Come fare un capitolato per una ristrutturazione di appartamento

Ecco un esempio pratico di come redigere un capitolato per una ristrutturazione di appartamento: cos’è e come si articola, con esempio e modello da scaricare

In questo articolo, dopo una prima parte teorica di definizione del capitolato d’appalto e differenziazione tra capitolato generale e capitolato speciale, approfondiremo la struttura ed i contenuti di un capitolato per una ristrutturazione di appartamento e procederemo alla redazione vera e propria di un capitolato per una ristrutturazione di appartamento da allegare al contratto d’appalto.

Questo esempio di capitolato per una ristrutturazione di appartamento sarà disponibile per il download gratuito, insieme con uno schema tipo di contratto di appalto di lavori privati; disponibili inoltre slide di sintesi su come redigere un capitolato per una ristrutturazione di appartamento.

capitolato per una ristrutturazione appartamento

Capitolato di appalto: definizione

Il capitolato d’appalto è un elaborato tecnico obbligatorio nei lavori pubblici. La progettazione di un’opera pubblica è articolata secondo 3 livelli (studio di fattibilità tecnica ed economica, progetto definitivo e progetto esecutivo) e il capitolato speciale rappresenta uno dei documenti del progetto esecutivo. Il capitolato speciale è allegato allo schema di contratto tra la stazione appaltante e l’impresa aggiudicataria.

Capitolato generale e capitolato speciale d’appalto

Il capitolato generale è un documento che regola i rapporti tra pubblica amministrazione (stazione appaltante) ed appaltatore mediante norme obbligatorie per l’esecuzione dei lavori. Viene definito dal dm 19 aprile 2000, n. 145 ed è finalizzato a uniformare le condizioni generali di tutti i contratti di affidamento.

Il capitolato speciale d’appalto, invece, definisce requisiti e qualità delle opere che devono essere realizzate per uno specifico appalto, con particolare attenzione alle caratteristiche dei materiali impiegati e alle modalità di esecuzione dei lavori.

In particolare, il capitolato speciale disciplina:

  • il termine entro il quale devono essere ultimati i lavori;
  • i presupposti in presenza dei quali il responsabile del procedimento concede proroghe;
  • le modalità di riscossione dei corrispettivi dell’appalto;
  • i limiti di riconoscimento dei danni da forza maggiore;
  • i lavori, le prestazioni, le forniture per dare il lavoro completamente compiuto e secondo le condizioni stabilite;
  • le caratteristiche tecniche, qualitative e quantitative previste dal progetto.

Capitolato speciale per i lavori di ristrutturazione di un appartamento

Per i lavori privati non è obbligatorio redigere il capitolato speciale: tuttavia è consigliabile la stesura di questo elaborato in quanto garantisce al committente che i lavori siano eseguiti  a regola d’arte e nei tempi prestabiliti. Inoltre, grazie alla presenza del capitolato, la committenza può tutelarsi in giudizio nel caso in cui insorgano eventuali controversie.

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Il capitolato speciale con i grafici progettuali, il computo metrico estimativo e l’elenco prezzi unitari, saranno allegati al contratto di appalto da stipulare tra la committenza e l’impresa.

In linea generale, la prima parte del capitolato speciale contiene aspetti amministrativi:

  • oggetto dell’appalto;
  • disciplina contrattuale;
  • descrizione delle opere da realizzare;
  • termini di consegna ed ultimazione dei lavori;
  • disciplina economica dell’esecuzione dei lavori;
  • condizioni da adottare per varianti dei lavori;
  • subappalti e controversie;
  • oneri ed obblighi diversi a carico dell’appaltatore.

La seconda parte, di tipo tecnico, include:

  • materiali e provviste;
  • modalità di esecuzione delle opere;
  • caratteristiche degli impianti e delle strutture oggetto dell’opera.

Un esempio pratico di capitolato per una ristrutturazione di appartamento

Per redigere il capitolato è opportuno far riferimento al computo metrico, in cui sono già state individuate le lavorazioni: in particolare, per ciascuna lavorazione, occorre definire caratteristiche, qualità dei materiali, componenti e modalità di esecuzione.

A titolo esemplificativo analizziamo in maniera analitica 2 lavorazioni quali le tramezzature (elementi divisori) e le pavimentazioni. Per le altre lavorazioni si procederà analogamente.

 

Tramezzature

Per la tramezzature facciamo riferimento a:

  1. elementi di laterizio;
  2. acqua, calci e cementi;
  3. criteri di esecuzione.

Elementi di laterizio

Le opere murarie devono essere costituite da laterizio normale, laterizio alleggerito in pasta, calcestruzzo normale, calcestruzzo alleggerito. Occorre rispettare tutte le prescrizioni previste dalla norma UNI EN 771 e debbono rispondere alle prescrizioni contenute nel dm 17 gennaio 2018 (NTC 2018), nelle relative circolari esplicative e norme vigenti.

I tramezzi, dove non diversamente previsto, dovranno essere a tutta altezza con uno spessore di 8 cm e saranno collegati al solaio tramite malta cementizia adeguata.

La resistenza meccanica degli elementi deve essere dimostrata attraverso certificazioni contenenti risultati delle prove e condotte da laboratori ufficiali negli stabilimenti di produzione, con le modalità previste nel D.M. di cui sopra.

Tutti i prodotti e/o materiali devono essere dotati di marcatura CE secondo la normativa tecnica vigente.

Acqua, calci e cementi

L’acqua per l’impasto con leganti idraulici deve essere conforme alla norma UNI EN 1008, limpida, priva di grassi o sostanze organiche e priva di sali (particolarmente solfati e cloruri) in percentuali dannose e non essere aggressiva per il conglomerato risultante.

Le calci aeree ed idrauliche, dovranno rispondere ai requisiti di accettazione delle norme tecniche vigenti; le calci idrauliche dovranno altresì corrispondere alle prescrizioni contenute nella legge 595/65 (Caratteristiche tecniche e requisiti dei leganti idraulici), ai requisiti di accettazione contenuti nelle norme tecniche vigenti, nonché alle norme UNI EN 459-1 e 459-2.
Devono impiegarsi esclusivamente i cementi previsti dalle disposizioni vigenti in materia (legge 26 maggio 1965 n. 595 e norme armonizzate della serie EN 197), dotati di attestato di conformità ai sensi delle norme UNI EN 197-1 e UNI EN 197-2.

I cementi e gli agglomerati cementizi dovranno essere conservati in magazzini coperti, ben riparati dall’umidità e da altri agenti capaci di degradarli prima dell’impiego.

Il gesso dovrà essere di recente cottura, perfettamente asciutto, di fine macinazione in modo da non lasciare residui sullo staccio di 56 maglie a centimetro quadrato, scevro da materie eterogenee e senza parti alterate per estinzione spontanea. Il gesso dovrà essere conservato in locali coperti, ben riparati dall’umidità e da agenti degradanti.

La sabbia utilizzata per le murature, per gli intonaci, le stuccature, le murature a faccia vista e per i conglomerati cementizi dovrà essere conforme a quanto previsto dal D.M. 17 gennaio 2018 e dalle relative norme vigenti. La granulometria dovrà essere adeguata alla destinazione del getto ed alle condizioni di posa in opera. E’ assolutamente vietato l’uso di sabbia marina.

I materiali dovranno trovarsi, al momento dell’uso in perfetto stato di conservazione. Il loro impiego nella preparazione di malte e conglomerati cementizi dovrà avvenire con l’osservanza delle migliori regole d’arte.

Per quanto non espressamente contemplato, si rinvia alla seguente normativa tecnica: UNI EN 459 – UNI EN 197 – UNI EN ISO 7027-1 – UNI EN 413 – UNI 9156 – UNI 9606.

 

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Criteri generali per l’esecuzione

Si intende per partizione interna un sistema edilizio avente funzione di dividere e conformare gli spazi interni del sistema stesso. Nella esecuzione delle partizioni interne si terrà conto della loro classificazione in

  • partizione semplice (solitamente realizzata con piccoli elementi e leganti umidi)
  • partizione prefabbricata (solitamente realizzata con montaggio in sito di elementi predisposti per essere assemblati a secco).

Quando non è diversamente descritto negli altri documenti progettuali (o quando questi non sono sufficientemente dettagliati) si intende che ciascuna delle categorie di parete sopracitata è composta da più strati funzionali (costruttivamente uno strato può assolvere a più funzioni), che devono essere realizzati come segue.

Le partizioni interne realizzate a base di elementi di laterizio saranno realizzate con le modalità a regola d’arte tenendo conto delle modalità di esecuzione particolari (giunti, sovrapposizioni, ecc.) richieste quando la muratura ha compiti di isolamento termico, acustico, resistenza al fuoco, ecc.

Comunque, in relazione alle funzioni attribuite alle pareti ed al livello di prestazione richiesto, si curerà la realizzazione dei giunti, la connessione tra gli strati e le compatibilità meccaniche e chimiche. Nel corso dell’esecuzione si curerà la completa realizzazione dell’opera, con attenzione alle interferenze con altri elementi (impianti), all’esecuzione dei vani di porte e finestre, alla realizzazione delle camere d’aria o di strati interni, curando che non subiscano schiacciamenti, discontinuità, ecc. non coerenti con la funzione dello strato.

Le partizioni interne costituite da elementi predisposti per essere assemblati in sito (con e senza piccole opere di adeguamento nelle zone di connessione con le altre pareti o con il soffitto) devono essere realizzate con prodotti rispondenti alle prescrizioni normative. Nell’esecuzione si seguiranno le modalità previste dal produttore (ivi incluso l’utilizzo di appositi attrezzi) ed approvate dalla Direzione dei Lavori.

Si curerà la corretta predisposizione degli elementi che svolgono anche funzione di supporto in modo da rispettare le dimensioni, tolleranze ed i giochi previsti o comunque necessari ai fini del successivo assemblaggio degli altri elementi.

Si curerà che gli elementi di collegamento e di fissaggio vengano posizionati ed installati in modo da garantire l’adeguata trasmissione delle sollecitazioni meccaniche.

Nella realizzazione di tramezzi in genere verrà curata la perfetta esecuzione degli spigoli. Dovranno garantire il corretto il passaggio delle tracce per le condutture elettriche, telefoniche, idriche, termiche e impiantistiche in generale. La costruzione dei divisori deve iniziarsi e proseguire uniformemente, assicurando il perfetto collegamento sia con le murature esistenti, sia fra le parti di esse. I giunti non verranno rabboccati durante la costruzione per dare maggiore presa all’intonaco od alla stuccatura col ferro. Per quanto non espressamente contemplato nel presente articolo, le modalità esecutive devono essere conformi alle indicazioni della normativa consolidata. Tutti i prodotti e/o materiali di cui al presente articolo, qualora possano essere dotati di marcatura CE secondo la normativa tecnica vigente, dovranno essere muniti di tale marchio.

Pavimentazioni

Si intende per pavimentazione un sistema edilizio avente quale scopo quello di consentire o migliorare il transito e la resistenza alle sollecitazioni in determinate condizioni di uso.

Convenzionalmente distinguiamo:

  • pavimentazioni su strato portante;
  • pavimentazioni su terreno (cioè dove la funzione di strato portante del sistema di pavimentazione è svolta dal terreno).

La pavimentazione su strato portante avrà quali elementi o strati fondamentali:

  1. lo strato portante, con la funzione di resistenza alle sollecitazioni meccaniche dovute ai carichi permanenti o di esercizio;
  2. lo strato di scorrimento, con la funzione di compensare e rendere compatibili gli eventuali scorrimenti differenziali tra strati contigui;
  3. lo strato ripartitore, con funzione di trasmettere allo strato portante le sollecitazioni meccaniche impresse dai carichi esterni qualora gli strati costituenti la pavimentazione abbiano comportamenti meccanici sensibilmente differenziati;
  4. lo strato di collegamento, con funzione di ancorare il rivestimento allo strato ripartitore (o portante);
  5. lo strato di rivestimento con compiti estetici e di resistenza alle sollecitazioni meccaniche, chimiche, ecc. A seconda delle condizioni di utilizzo e delle sollecitazioni previste i seguenti strati possono diventare fondamentali;
  6. strato di impermeabilizzante con funzione di dare alla pavimentazione una prefissata impermeabilità ai liquidi dai vapori;
  7. strato di isolamento termico con funzione di portare la pavimentazione ad un prefissato isolamento termico;
  8. strato di isolamento acustico con la funzione di portare la pavimentazione ad un prefissato isolamento acustico;
  9. strato di compensazione con funzione di compensare quote, le pendenze, gli errori di planarità ed eventualmente incorporare impianti (questo strato frequentemente ha anche funzione di strato di collegamento).

Per la pavimentazione su strato portante sarà effettuata la realizzazione degli strati utilizzando i materiali indicati nel progetto; ove non sia specificato in dettaglio nel progetto o a suo complemento si rispetteranno le prescrizioni seguenti:

  • Per lo strato portante a seconda della soluzione costruttiva adottata si farà riferimento alle prescrizioni già date nel presente capitolato sulle strutture di calcestruzzo, strutture metalliche, sulle strutture miste acciaio e calcestruzzo, sulle strutture di legno, ecc.
  • Per lo strato di scorrimento, a seconda della soluzione costruttiva adottata, si farà riferimento alle prescrizioni già date per i prodotti quali la sabbia, membrane a base sintetica o bituminosa, fogli di carta o cartone, geotessili o pannelli di fibre, di vetro o roccia. Durante la realizzazione si curerà la continuità dello strato, la corretta sovrapposizione o realizzazione dei giunti e l’esecuzione dei bordi, risvolti, ecc.
  • Per lo strato ripartitore, a seconda della soluzione costruttiva adottata, si farà riferimento alle prescrizioni già date per i prodotti quali calcestruzzi armati o non, malte cementizie, lastre prefabbricate di calcestruzzo armato o non, lastre o pannelli a base di legno. Durante la realizzazione si curerà, oltre alla corretta esecuzione dello strato in quanto a continuità e spessore, la realizzazione di giunti e bordi e dei punti di interferenza con elementi verticali o con passaggi di elementi impiantistici in modo da evitare azioni meccaniche localizzate od incompatibilità chimico fisiche.Sarà infine curato che la superficie finale abbia caratteristiche di planarità, rugosità, ecc. adeguate per lo strato successivo.
  • Per lo strato di collegamento, a seconda della soluzione costruttiva adottata, si farà riferimento alle prescrizioni già date per i prodotti quali malte, adesivi organici e/o con base cementizia e, nei casi particolari, alle prescrizioni del produttore per elementi di fissaggio, meccanici od altro tipo. Durante la realizzazione si curerà la uniforme e corretta distribuzione del prodotto con riferimento agli spessori e/o quantità consigliate dal produttore in modo da evitare eccesso da rifiuto od insufficienza che può provocare scarsa resistenza od adesione. Si verificherà inoltre che la posa avvenga con gli strumenti e nelle condizioni ambientali (temperatura, umidità) e preparazione dei supporti suggeriti dal produttore (norma UNI 10329).
  • Per lo strato di rivestimento a seconda della soluzione costruttiva adottata si farà riferimento alle prescrizioni già date nell’articolo sui prodotti per pavimentazioni. Durante la fase di posa si curerà la corretta esecuzione degli eventuali motivi ornamentali, la posa degli elementi di completamento e/o accessori, la corretta esecuzione dei giunti, delle zone di interferenza (bordi, elementi verticali, ecc.) nonché le caratteristiche di planarità o comunque delle conformazioni superficiali rispetto alle prescrizioni di progetto, nonché le condizioni ambientali di posa ed i tempi di maturazione.
  • Per lo strato di compensazione delle quote valgono le prescrizioni date per lo strato di collegamento (per gli strati sottili) e/o per lo strato ripartitore (per gli spessori maggiori di 20 mm).

Si curerà inoltre l’impiego di criteri e macchine secondo le istruzioni del produttore del materiale ed il rispetto delle condizioni climatiche e di sicurezza e dei tempi di presa e maturazione.

Tutti i prodotti e/o materiali di cui al presente articolo, qualora possano essere dotati di marcatura CE secondo la normativa tecnica vigente, dovranno essere muniti di tale marchio.

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Contratto di appalto per lavori di ristrutturazione

Come detto, in caso di lavori privati, il capitolato è allegato al contratto, stipulato tra committente ed impresa appaltatrice, ed ha lo scopo di disciplinare l’esecuzione, l’andamento e la chiusura dei lavori, garantendo entrambe le parti, rispettivamente, sulla corretta realizzazione dell’opera e sul pagamento dei corrispettivi.

Ecco la struttura di un contratto relativo a lavori di ristrutturazione di un appartamento:

  • dati generali delle parti: sono presenti le generalità dei contraenti;
  • oggetto del contratto e garanzie: descrive i lavori a farsi, contiene tutte le dichiarazioni relative al il rispetto delle norme applicabili, i titoli abilitativi, le dichiarazioni dell’impresa in merito alle posizioni previdenziali e assicurative;
  • gestione del subappalto: regolamenta le responsabilità e le garanzie da fornire in caso di presenza di subappaltatori;
  • collaboratori delle parti: sono riportate tutte le figure professionali che prendono parte all’esecuzione dei lavori (direttore di lavori per le strutture, direttore dei lavori per gli impianti, responsabile di cantiere, coordinatore per la sicurezza, ecc.);
  • obblighi e oneri delle parti: sono definiti tutti gli obblighi e gli oneri in capo a ciascuna parte (presentazione progetti, autorizzazioni,  adempimenti di carattere tecnico, amministrativo e i relativi oneri/costi);
  • intervento di terzi: disciplina i rapporti tra committenza, impresa principale, fornitori e imprese terze/artigiani incaricati di eseguire specifiche lavorazioni (esempio: impiantisti, pavimentisti, stuccatori, ecc.);
  • corrispettivi e modalità di pagamento: prevede modi e tempi di pagamento per i lavori realizzati (esempio: pagamenti a stato di avanzamento lavori per data o importo);
  • consegna, durata e sospensione dei lavori e penali: prevede le modalità di consegna del cantiere, i tempi di realizzazione dell’opera e tutti i termini perentori. Inoltre, vengono espressamente previste apposite penali applicabili in caso mancato rispetto dei termini stabiliti;
  • scioglimento del contratto: sono regolamentate tutte le cause di scioglimento del contratto (es: recesso, rescissione e risoluzione).

Di seguito, nella sezione ‘download’, è disponibile un documento redatto dall’ANCE (Contratto tipo di appalto per lavori privati) da compilare secondo le proprie esigenze.

Software Capitolati Speciali d’Appalto

Considerate le numerose prescrizioni da prevedere per ciascuna lavorazione e le varie norme tecniche applicabili, potrebbe risultare utile un software specifico per la redazione del capitolato, anche al fine di non correre il rischio di tralasciare elementi prescrittivi o normativi fondamentali.

Al riguardo, segnaliamo il software PriMus-C, che consente la redazione assistita di capitolati speciali, schemi di contratto, relazioni tecniche e modulistica.

capitolato per una ristrutturazione di appartamento

Schermata di PriMus-C

In allegato, oltre al PDF con l’intero capitolato sull’intervento di ristrutturazione, forniamo anche il relativo file .pcd2 che può essere aperto con PriMus-C, anche in versione trial gratuita per 30 giorni, con cui si potranno effettuare tutte le modifiche e personalizzazioni volute.

Download: esempio di capitolato per una ristrutturazione di appartamento e contratto di appalto tipo per lavori privati

In questa sezione rendiamo disponibili per il download gratuito l’esempio di un capitolato per una ristrutturazione di appartamento ed un contratto tipo di appalto, redatto dall’ANCE, per lavori privati.

 

Scarica il file dell’esempio di capitolato per una ristrutturazione di appartamento
Scarica il file dell’esempio di capitolato per una ristrutturazione di appartamento in fornato pdf
Scarica il modello di contratto d’appalto per lavori privati

 

 

 

 

 

 

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