Guida al progetto di ristrutturazione di un appartamento

La guida completa al progetto di ristrutturazione di un appartamento, con fasi progettuali da seguire, titoli abilitativi da richiedere, un esempio pratico e file dwg da scaricare

Nella pratica professionale attuale, i tecnici sono sempre più impegnati a redigere progetti di riformulazione e di adeguamento del patrimonio edilizio esistente, piuttosto che a creare nuovi spazi e nuovi manufatti. Il confronto con l’edilizia esistente pone in essere numerose problematiche e metodologie, spesso anche più complesse rispetto alla progettazione e all’esecuzione di lavori ex novo.

In questo focus tratteremo sinteticamente tutte le fasi del progetto di ristrutturazione di un appartamento per civile abitazione, partendo dall’individuazione della corretta categoria d’intervento  e dei titoli abilitativi da richiedere prima dell’inizio dei lavori, fino ad arrivare alla presentazione di un caso pratico con modello 3d, render e file dwg da scaricare.

Dedicheremo prossimi focus all’approfondimento della metodologia per l’elaborazione di computo metrico, psc, capitolato, relazione tecnica e cronoprogramma di un progetto di ristrutturazione di un appartamento, proponendo sempre, per ciascun argomento approfondito, file da scaricare.

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prima

 

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dopo

 

 

 

Ristrutturazione edilizia: testo unico e definizioni

Capita spesso di generare confusione tra le diverse categorie d’intervento, soprattutto quando si parla di ristrutturazione di un appartamento. Spesso il termine viene usato impropriamente per far riferimento ad un generico intervento di modifica dell’esistente.

In questo paragrafo cercheremo di fare chiarezza sulle diverse categorie d’intervento facendo riferimento al  dpr 380/2001 (testo unico per l’edilizia) che, all’art. 3, individua compiutamente tutte le categorie e le definisce univocamente:

a) “interventi di manutenzione ordinaria“, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) “interventi di manutenzione straordinaria“, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso;

c) “interventi di restauro e di risanamento conservativo“, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

d) “interventi di ristrutturazione edilizia“, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. […]

e) “interventi di nuova costruzione“, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, (ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore);

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

f) gli “interventi di ristrutturazione urbanistica“, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

 

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pianta stato di progetto

 

pianta stato di confronto

 

Ulteriore classificazione introdotta dal D. Lgs. 222/2016  distingue le singole categorie di lavori in leggere e pesanti:

  • manutenzione straordinaria leggera se non riguarda parti strutturali
  • manutenzione straordinaria pesante se incide su parti strutturali dell’edificio
  • ristrutturazione edilizia leggera o semplice senza demolizione totale e senza modifiche alla sagoma o alla destinazione d’uso in zona A, ai volumi e prospetti
  • ristrutturazione edilizia pesante modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero, per immobili in zona A, che comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonchè gli interventi con modifica di sagoma di immobili vincolati
  • restauro e risanamento conservativo leggero se non riguarda parti strutturali
  • restauro e risanamento conservativo pesante se incide su parti strutturali dell’edificio.

Alla luce di tali definizioni possiamo dedurre, dunque, che un intervento che riformuli l’assetto distributivo e architettonico di un ambiente interno può considerarsi:

  • manutenzione straordinaria leggera se prevede la sostituzione di elementi esistenti non strutturali,
  • manutenzione straordinaria pesante se prevede la sostituzione di elementi esistenti, anche strutturali,
  • ristrutturazione edilizia leggera se si prevede l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

In sintesi, ciò che differenzia la ristrutturazione edilizia dalla manutenzione straordinaria, è sostanzialmente l’aggiunta di nuovi elementi. La ristrutturazione, infatti, è considerabile come un insieme sistematico di opere volte a trasformare gli organismi con finalità d’innovazione, mentre la manutenzione, pur comprendendo interventi di rinnovo, ha l’obiettivo di  conservare l’edificio più che trasformarlo.

Ristrutturazione edilizia e titoli abilitativi

Individuata la corretta categoria d’intervento relativa alle opere a farsi, dovrebbe risultare agevole definire il titolo abilitativo necessario, anche se la giurisprudenza ha più volte evidenziato una mancanza di chiarezza al riguardo.

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prima

 

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dopo

 

Il quadro normativo, però, ha raggiunto una maggiore completezza e chiarezza con il dlgs 222/2016 (decreto SCIA 2) , che ha esplicitato inequivocabilmente la relazione tra gli interventi realizzabili e i relativi titoli amministrativi necessari, e con il dm 2 marzo 2018, che ha stilato un elenco degli interventi che non necessitano di alcun titolo abilitativo (interventi di edilizia libera).

Di seguito proponiamo sinteticamente il titolo abilitativo da richiedere in relazione alla tipologia dei lavori da realizzare:

SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività)

Sono realizzabili mediante la SCIA i seguenti interventi:

  1. interventi di manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio
  2. gli interventi di restauro e di risanamento conservativo qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio
  3. gli interventi di ristrutturazione edilizia che:
    • non portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente
    • non comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti
    • limitatamente alle zone omogenee A, non comportino mutamenti della destinazione d’uso,
    • non comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004
  4. le varianti a permessi di costruire che
    • non incidono su parametri urbanistici e  volumetrie
    • non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia
    • non alterano la sagoma dell’edificio sottoposto a vincolo (dlgs 42/2004)
    • non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire

Inoltre, sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso comunque denominati.

Permesso di costruire

Tutti gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio sono subordinati a permesso di costruire.

In particolare, come previsto dall’art. 10 del dpr 380/2001, gli interventi soggetti a permesso di costruire sono i seguenti:

  • gli interventi di nuova costruzione
  • gli interventi di ristrutturazione urbanistica
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia che:
    • portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente
    • comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti
    • limitatamente alle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso,
    • comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004

CILA (comunicazione inizio lavori asseverata)

Gli interventi non riconducibili a edilizia libera, a SCIA o a permesso di costruire (artt. 6, 10 e 22 del dpr 380/2001) sono realizzabili previa comunicazione asseverata di inizio lavori.

In particolare, l’interessato trasmette al Comune l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato.

Il tecnico attesta sotto la propria responsabilità che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio. La comunicazione contiene i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

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prima

 

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Ristrutturazione edilizia e fasi progettuali

Il progetto di ristrutturazione di un appartamento per civile abitazione, nella prassi ordinaria, include fasi ed interventi tra loro diversi ma internamente collegate perché afferenti tutte ad un disegno unitario. Di solito l’incipit di un qualsiasi progetto coincide con un attento sopralluogo e un accurato rilievo dello stato dei luoghi, utile per determinare la consistenza tipologica e dimensionale dell’alloggio, nonché la presenza e le condizioni delle principali reti impiantistiche (idrica, termica, elettrica), con relativa restituzione grafica.

Successivamente, secondo precise indicazioni e richieste del committente, si procede al ridisegno funzionale e formale dell’appartamento che, attraverso lo sviluppo di tre diverse fasi progettuali (preliminare, definitivo ed esecutivo), fornirà gli elementi necessari per la redazione di un computo metrico estimativo, al fine di ottenere la valutazione economica dell’intero intervento.

Infine, dopo aver proceduto anche alla scelta dei materiali da utilizzare per la realizzazione dell’opera di ristrutturazione (rivestimenti, pavimenti, tinteggiature, etc.) ed aver ottemperato alle procedure amministrative e all’ottenimento dei titoli abilitativi, si procede all’apertura del cantiere.

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sezione a-a stato di progetto

 

Per qualsiasi tipo d’intervento, dunque, le fasi dell’iter progettuale possono essere schematizzate e riassunte come di seguito:

  1. Sopralluogo
  2. Reperimento dati, planimetrie e progetti approvati
  3. Rilievo metrico, materico e fotografico dello stato dei luoghi
  4. Elaborazione progetto preliminare
  5. Elaborazione progetto definitivo/esecutivo
  6. Redazione documentazione necessaria all’ottenimento dei pareri

Costo per un progetto di ristrutturazione di un appartamento

Per stimare il costo completo di un progetto di ristrutturazione di un appartamento, occorre redigere un accurato computo metrico che metta in relazione le lavorazioni da eseguire, le relative quantità e il costo unitario di ogni lavorazione desumibile dai prezzari regionali. La struttura di un generico computo metrico, può essere articolata come di seguito:

  • Rimozioni: porte,  infissi, sistemi oscuranti, corpi scaldanti, apparecchi igienico sanitari, etc.;
  • Demolizioni: pavimento, massetto, rivestimenti, tramezzi, controsoffitti, etc.;
  • Movimentazione del materiale proveniente dalle demolizioni e trasporto a discarica autorizzata;
  • Realizzazione di nuovi impianti, nuove tramezzature, massetti, pavimenti, rivestimenti, intonaci, controsoffitti, tinteggiatura;
  • Fornitura e posa in opera di apparecchi igienico sanitari, porte e infissi.
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sezione b-b stato di progetto

 

Nei prossimi focus sarà approfondita la metodologia di realizzazione di un computo metrico estimativo, prendendo in esame un progetto di ristrutturazione di un appartamento e  fornendo un esempio pratico con file da scaricare.

Progetto di ristrutturazione di un appartamento: caso pratico

In questo focus sul progetto di ristrutturazione di un appartamento, analizzeremo come caso studio la trasformazione funzionale ed architettonica di un appartamento esistente risalente agli anni 60′-70′ che presenta la tipica distribuzione funzionale composta da un lungo corridoio centrale da cui si snodano lateralmente tutti gli ambienti. L’ingresso all’unità abitativa, allo stato di fatto, immette direttamente sul lato corto del corridoio centrale. Sul lato sinistro si accede alla porta della cucina con angolo cottura, segue il bagno e la camera da letto. Sul lato opposto si accede al soggiorno, alla sala da pranzo e alla seconda camera da letto.  Ogni ambiente, dunque, è funzionalmente indipendente dall’altro.

progetto di ristrutturazione di un appartamento _ prima

prima

 

progetto di ristrutturazione di un appartamento _ dopo

dopo

 

L’obiettivo del progetto è quello di restituire uno spazio più conforme alle attuali esigenze abitative per una famiglia media. A tal fine, è stata completamente ridisegnata la zona giorno attraverso la creazione di uno spazio unico che include soggiorno e zona pranzo. La cucina abitabile si apre sull’open space attraverso una grande porta vetrata con ante scorrevoli che permettono, all’occorrenza, una maggior privacy dell’ambiente. Viene, dunque, ridotto al minimo il disimpegno e attrezzato con appendiabiti e librerie per consentire un’ottimizzazione degli spazi. La zona notte, separata dalla zona giorno, conserva inalterate le camere da letto originarie, migliorate dall’aggiunta di spazi di servizio come la cabina armadio e il bagno padronale.

Il caso in esame rientra nella categoria della ristrutturazione edilizia, in quanto, si prevede l’aggiunta ex novo di impianti  non esistenti allo stato di fatto.

Quali detrazioni fiscali per la ristrutturazione di un appartamento?

Nel progetto di ristrutturazione di un appartamento è utile considerare anche l’aspetto fiscale ed i vantaggi di cui può godersi; i lavori di ristrutturazione, infatti, possono essere inclusi tra le spese detraibili grazie ai bonus governativi.

Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 e fino al 31 dicembre 2019 è possibile beneficiare del bonus ristrutturazioni, ovvero della detrazione fiscale del 50% ed entro il limite di 96.000 euro di spesa (dl n. 83/2012). In linea di principio l’agevolazione fiscale riguarda gli interventi per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato e per quantificare la spesa sostenuta faranno fede i bonifici effettuati dal richiedente agevolazione per ogni unità immobiliare.

  • Bonus ristrutturazioni – per i lavori effettuati entro il 31 dicembre 2019 si può beneficiare di una detrazione irpef, spalmata in dieci anni con quote di pari grandezza, per un importo del 50% delle spese sostenute per un massimo di 96 mila euro.
  • Bonus mobili – per acquisto di arredi (cucine, divani, letti e materassi, armadi e lampadari ) si può beneficiare di una detrazione Irpef del 50% delle spese fino ad un massimo di 10 mila euro.
  • Ecobonus – per i lavori effettuati nell’ottica di un miglioramento delle prestazioni energetiche o la sostenibilità ambientale della propria abitazione si può beneficiare di una:
    • detrazione del 50% per nuovi infissi, sostituzione di impianti di climatizzazione con caldaie a condensazione o a pellet, e per le schermature solari. Restano esclusi solo i microcogeneratori
    • detrazione del 65% per tutte le altre tipologie di interventi a partire dalla coibentazione degli edifici.

I benefici fiscali per i lavori sul patrimonio immobiliare non si esauriscono con la detrazione Irpef. Altre significative agevolazioni, infatti, sono state introdotte negli anni.

Tra queste, per esempio, la possibilità di pagare l’Iva in misura ridotta e quella di portare in detrazione gli interessi passivi pagati sui mutui stipulati per ristrutturare l’abitazione principale. E ancora, le detrazioni per l’acquisto di immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati e quelle per la realizzazione o l’acquisto di posti auto.

Per il dettaglio degli interventi agevolabili si rimanda ad uno specifico approfondimento realizzato dalla redazione di BibLus: ‘Bonus casa 2019: le tabelle di sintesi delle detrazioni previste per il 2019

DWG del progetto di ristrutturazione di un appartamento

Ecco, disponibili per il download gratuito, gli elaborati tecnici (piante e sezioni) ed il modello 3D del progetto di ristrutturazione di un appartamento.

 

Clicca qui per scaricare Edificius, il software per la progettazione architettonica BIM

 

Download del modello 3D BIM (file .edf) del progetto

 

Download del modello 3D BIM (file .edf) del progetto in formato Educational

 

Scarica i DWG in formato .zip di pianta e sezioni del progetto e dello stato di confronto

 

Progetto di ristrutturazione di un appartamento: un esempio pratico (video)

Chiara presenta in questo video un’interessante soluzione progettuale per la ristrutturazione di un appartamento prodotta con un software di progettazione architettonica BIM, focalizzando l’attenzione sulle fasi del progetto e sulle regole generali di progettazione.

 

 

 

 

Come progettare una ristrutturazione: slide

Di seguito le slide di sintesi dell’intero iter progettuale relativo alla ristrutturazione di un appartamento.


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