Cos’è il Building Facilities Management?

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Il Building Facilities Management è l’insieme di strumenti e servizi che supportano la funzionalità, la sicurezza e la sostenibilità delle costruzioni. Scopri cos’è e perché è importante

Il Building Facilities Management è una disciplina vasta ed impegnativa che assicura il funzionamento di un bene lungo il suo intero ciclo di vita.

Ti sei mai chiesto quanto sia importante e quali siano le sue funzioni nel mondo delle costruzioni? Scoprilo continuando nella lettura di questo articolo.

Cos’è il Facilities Management nel mondo delle Costruzioni?

Il Facilities Management (FM) all’interno del settore AEC può essere definito come l’insieme di strumenti e servizi che supportano la funzionalità, la sicurezza e la sustainability di edifici, immobili ed infrastrutture.

La definizione ufficiale fornita dalla ISO 41001:2018 indica il Facility Management come “una funzione organizzativa che integra le persone, il luogo e il processo all’interno dell’ambiente costruito per migliorare la qualità della vita delle persone e la produttività del core business.”

In altre parole, il Building Facility Management indica le operazioni, ordinarie e straordinarie, necessarie per garantire che un ambiente fisico supporti, per tutto il suo ciclo di vita, le esigenze e la funzione per cui è stato pensato e costruito. Qualunque sia la tipologia di bene (edificio residenziale, scuola, uffici, etc.) il Facility Management, che trova espressione e compimento nella figura del Facility Manager, assicura che i suoi spazi fisici e le sue risorse siano in grado di supportare le esigenze a cui l’opera deve rispondere per un corretto utilizzo durante l’intero lifecycle.

Building Facility Management

Perché il Facility Management è importante nel mondo delle costruzioni?

L’importanza del Facilities Management nel mondo delle costruzioni si spinge molto più il là di quanto di possa immaginare. Il Building Facilities Management garantisce la perfetta fruibilità degli spazi da parte degli utenti assicurando che gli edifici nel complesso siano:

• sicuri;
• accoglienti;
• efficienti;
• sostenibili.

Tutti gli edifici, infatti, sono pensati e costruiti per svolgere una specifica funzione per la comunità e il FM rappresenta la spina dorsale che assicura che tale funzione possa essere svolta in sicurezza e comfort per tutto il ciclo di vita del bene. Il Facilities Management supporta e assicura la funzionalità, la sicurezza e la sostenibilità delle costruzioni garantendone:

1. Produttività e fruibilità: La prima e più importante funzione è quella di garantire che il personale, i dipendenti e in generale gli utenti di un edificio siano in grado di svolgere efficacemente i loro compiti di lavoro, se si tratta di un edificio ad uso ufficio o commerciale, e di fruire degli spazi con lo stesso grado di efficacia con cui sono stati pensati, se si tratta di un edificio residenziale. Ciò significa assicurarsi che lo spazio sia pulito e organizzato e significa anche mantenere le attrezzature e gli impianti correttamente funzionanti.
2. Comfort e sicurezza: Tra i servizi del FM vi è garantire che l’edificio risulti per i propri utenti confortevole e sicuro. Garantire che gli edifici, le sue attrezzature e i suoi impianti siano ispezionati periodicamente per soddisfare gli standard di sicurezza è fondamentale per ridurre al minimo rischi e responsabilità.
3. Redditività: Produttività, sicurezza e comfort devono essere mantenuti in modo efficiente. È risaputo che l’asset management rappresenta la fase più lunga e più onerosa di tutto il ciclo di vita del bene per cui il Facility Management ha come scopo quello di ridurre al minimo i costi operativi inutili.
4. Modularità: soprattutto quando si tratta di un edificio commerciale o ad uso ufficio, la sua gestione deve stare al passo con i cambiamenti che con frequenza riguardano gli ambienti di lavoro. Questo vuol dire che il FM deve potersi modulare in modo da gestire, sempre con la stessa efficacia, anche un asset con funzioni e necessità variabili nel tempo.
5. Sostenibilità: i Facility Manager hanno la responsabilità sociale di promuovere pratiche di gestione degli asset il più ecologiche possibili. Una linea di azione mirata alla sostenibilità ambientale può essere improntata sulla riduzione degli sprechi – con conseguente riduzione dei costi, sull’ottimizzazione dell’efficienza energetica, o più in generale individuando e introducendo nuove best practice.

L’importanza del Facility Management nel mondo delle costruzioni

Quali sono le funzioni del Building Facilities Management?

Le funzioni del Facility Management nel settore delle costruzioni si distinguono in due categorie: Hard Services e Soft Services. Vediamole insieme più nel dettaglio.

Hard Services

Gli Hard Services sono relativi alla gestione di quelle strutture fisiche che non possono essere rimosse facilmente e la cui gestione deve essere attenta e puntuale per garantire la salute e la sicurezza dei lavoratori o degli occupanti.

Questi servizi includono:

• manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell’edificio;
• manutenzione degli impianti HVAC;
• gestione dell’energia e dell’acqua, in un’ottica di sostenibilità;
• gestione e manutenzione di ascensori e scale mobili;
• manutenzione dell’impianto elettrico ed idraulico;
• manutenzione del sistema di sicurezza antincendio.

Soft Services

Questi servizi sono invece legati al mantenimento del comfort e della sicurezza dei vari spazi dell’edificio. Di seguito ne elenchiamo alcuni, ma è un elenco indicativo e soggetto a variazioni in base al tipo di edificio e alla fase del ciclo di vita di ciascun asset:

• servizi di pulizia e di custodia;
• misure di sicurezza;
• manutenzione del parcheggio;
• disinfestazione;
• smaltimento dei rifiuti;
• riciclaggio;
• rifornimento di mobili e attrezzature;
• sistemi informativi;
• space management;
• manutenzione delle pertinenze esterne
• etc.

Quali sono le abilità che deve possedere un Facility Manager?

I Facility Manager sono i professionisti al timone della gestione degli asset e per farlo in maniera efficiente ed efficace devono mostrare un mix di queste 11 abilità:

1. Capacità economiche: il Facility Manager gestisce e supervisiona gli aspetti riguardanti la struttura, gli impianti e le tecnologie che richiedono un significativo investimento economico ed è quindi responsabile di importanti valutazioni di spesa.
2. Operations & Maintenance: per poter garantire il funzionamento di un asset durante il suo intero vita, il Facility Manager deve conoscerne la struttura per intero in modo da garantire che ogni sua parte continui a funzionare in modo efficiente, sicuro e nel rispetto delle normative vigenti.
3. Leadership: I FM devono essere in grado di condurre la gestione di ogni asset in modo innovativo e dimostrando di sapere allineare le esigenze del bene con le risorse disponibili.
4. Project Management: questa è una skill fondamentale per il Facility Manager che si troverà a dover gestire asset di varia tipologia e natura lungo la sua carriera. Le sub-competenze del Project Management includono: pianificazione e progettazione, esecuzione, consegna e valutazione.
5. Capacità comunicative: il Facility Management vede il coinvolgimento di molte figure professionali con cui deve essere garantita una comunicazione chiara, efficace e tempestiva.
6. Performance & Quality: il FM deve comprendere le esigenze e le aspettative dei vari stakeholder riguardo i facility’s services di cui dovrà poi occuparsi proponendo, dove possibile, un certo grado di innovatività.
7. Facility Information Management & Technology Management: riguarda la capacità di management dell’infrastruttura tecnologica dell’asset.
8. Occupancy and Human Factors: abilità di intraprendere misure per proteggere l’ambiente e le persone che utilizzano la struttura, sostenendo l’efficacia organizzativa e riducendo al minimo i rischi.
9. Gestione immobiliare: abilità di comprendere i principi e le pratiche immobiliari in relazione alla loro importanza per le decisioni e le strategie di management.
10. Risk Management: la gestione del rischio è un’abilità molto importante per il Facility Manager che ha tra le sue principali responsabilità proprio quella del mantenimento dell’asset in modo che sia sempre fruibile in sicurezza.
11. Sostenibilità: I Facility Manager sono tenuti a prendere misure per proteggere l’ambiente e le persone che utilizzano gli spazi dell’asset da loro gestiti, sostenendo l’efficacia organizzativa e riducendo al minimo i rischi e le responsabilità. Devono valutare gli effetti complessivi dell’asset sull’ambiente in tutte le fasi di pianificazione, progettazione, costruzione e gestione.

Le 11 abilità del Facility Manager

Il Building Facilities Management è sicuramente una disciplina impegnativa nel settore AEC perché deve assicurare che il bene continui a funzionare, per tutto il suo ciclo di vita, con le stesse prestazioni e funzionalità con cui è stato pianificato. La missione non è facile ma anche in questo settore il BIM è di grande aiuto e per questo ti consiglio di provare tu stesso come uno strumento per il  BIM facility management possa rendere la gestione di costruzioni e infrastrutture molto più facile e innovativa.

Indirizzo articolo: https://bim.acca.it/building-facilities-management/