Due diligence immobiliare: cos’è, come farla e perché è importante

Scopri cos’è la due diligence immobiliare, come si redige e perché è fondamentale nell’ambito delle transazioni immobiliari e della gestione del patrimonio immobiliare

In un settore sempre frenetico quale quello immobiliare, la ‘due diligence immobiliare’ rappresenta la chiave che può sbloccare opportunità incredibili e prevenire gravi errori. In questo articolo, esploreremo ogni aspetto di questa pratica, dalla sua definizione alle checklist, dagli obiettivi alla sua importanza per i vari attori dell’industria immobiliare.

Cos’è la due diligence immobiliare

La due diligence immobiliare è un processo molto importante nel vasto universo delle operazioni immobiliari: si tratta di un’indagine dettagliata dello stato e delle condizioni di una proprietà immobiliare. Ma perché è così importante? Immagina di acquistare una casa senza conoscerne appieno le condizioni strutturali o senza verificare se ci sono problematiche legali legate all’immobile. Questo potrebbe rivelarsi un disastro finanziario. E qui che entra in gioco la due diligence immobiliare: fornisce una mappa completa e dettagliata della proprietà, consentendoti di prendere decisioni informate e di minimizzare i rischi.

Cosa valuta la due diligence immobiliare

Per comprendere appieno la due diligence immobiliare, è fondamentale andare oltre la semplice definizione e approfondire gli aspetti chiave. Questa pratica non riguarda solo una visita alla proprietà, ma si compone di diversi pilastri essenziali:

• Stato di Fatto – Una delle prime fasi coinvolte nella due diligence immobiliare è la valutazione dello stato di fatto dell’immobile. Questo comporta un rilievo geometrico e fotografico per descrivere con precisione la condizione attuale della proprietà. In altre parole, stiamo cercando di capire “dove siamo” prima di procedere.
• Manutenzione – La manutenzione è un aspetto cruciale. Durante la due diligence, vengono esaminate l’efficienza degli impianti, la funzionalità delle coperture, degli infissi e delle murature, lo stato delle strutture, il sistema di scarico delle acque e molto altro. L’obiettivo è individuare eventuali problemi o aree che richiedono interventi.
• Stato Urbanistico – Il campo urbanistico è un’altra sfera di interesse. La due diligence immobiliare verifica la presenza di licenze edilizie, concessioni o permessi di costruzione, il rilascio del certificato di abitabilità e la presenza di condoni edilizi. Inoltre, si esaminano attentamente le possibili irregolarità edilizie e la presenza di vincoli.
• Stato Catastale – La due diligence non si ferma qui; essa comprende anche una verifica dei dati catastali, inclusi gli intestatari, gli indirizzi e le planimetrie. Questo passo è fondamentale per garantire che tutte le informazioni siano corrette e aggiornate.
• Verifica Legale – Infine la verifica legale, processo aiuta a determinare la proprietà effettiva dell’immobile e a individuare la presenza di ipoteche o contratti di locazione che potrebbero influire sull’acquisto o sull’investimento.

Due diligence immobiliare: la check list

Alla luce di quanto detto ecco una check list utile per la produzione di una due diligence immobiliare:

1. Introduzione e Scopo
   • Comprendere l’obiettivo dell’analisi (acquisto, vendita, riqualificazione, gestione).
   • Identificare le parti coinvolte nel processo (acquirente, venditore, professionisti, etc.).
2. Documentazione Preliminare
   • Ottenere tutti i documenti legali e amministrativi relativi all’immobile (atto di proprietà, planimetrie, concessioni, etc.).
3. Stato di Fatto
   • Effettuare un rilievo geometrico e fotografico accurato dell’immobile, semmai avvalendosi di un software BIM per una rappresentazione tridimensionale dettagliata.
4. Valutazione della Manutenzione
   • Verificare l’efficienza degli impianti (elettrico, idraulico, HVAC, ecc.).
   • Valutare lo stato delle coperture, degli infissi, delle murature e delle strutture portanti.
   • Esaminare il sistema di scarico delle acque.
   • Identificare eventuali problemi strutturali o necessità di manutenzione straordinaria.
5. Stato Urbanistico
   • Verificare la presenza di licenza edilizia e altri permessi necessari.
   • Confermare il rilascio del certificato di abitabilità.
   • Indagare su eventuali abusi edilizi o irregolarità.
   • Valutare la presenza di vincoli edilizi.
6. Stato Catastale
   • Controllare i dati catastali, inclusi intestatari, indirizzi e planimetrie.
   • Verificare che i dati corrispondano alla realtà.
7. Verifica Legale
   • Determinare la proprietà dell’immobile.
   • Rilevare l’esistenza di ipoteche o altri gravami.
   • Esaminare i contratti di locazione in essere.

I vantaggi del BIM nell’analisi dell’immobile esistente

L’analisi dell’immobile esistente, nell’ambito della due diligence immobiliare, costituisce un passo fondamentale per valutare accuratamente le condizioni di una proprietà. In questo processo, l’utilizzo di software BIM (Building Information Modeling) emerge come un’innovazione preziosa e altamente vantaggiosa.

Il software BIM consente di condurre un rilievo geometrico e fotografico estremamente dettagliato dell’immobile. Questo non solo include la rappresentazione tridimensionale precisa dell’edificio, ma anche la possibilità di catturare informazioni specifiche sugli elementi strutturali, impianti, finiture e dettagli architettonici. Tale ricchezza di dati fornisce una panoramica completa e affidabile dello stato dell’immobile.

Tra le tecniche innovative più utilizzate per i rilievi architettonici vi sono la fotogrammetria e il laser scanner 3D, che consentono di implementare flussi di lavoro Scan to BIM, processo finalizzato alla creazione del modello BIM di un edificio esistente direttamente a partire dalla nuvola di punti ottenuta tramite rilievo digitale 3D, importata in appositi software BIM per la modellazione digitale. Queste tecniche consentono di documentare lo stato di fatto di un’opera di qualsiasi complessità e dimensione, in maniera completa, veloce ed estremamente precisa (per approfondire leggi anche ‘Rilievo architettonico: cos’è e come eseguirlo correttamente‘).

Se devi effettuare l’analisi di un immobile sperimenta tu stesso i vantaggi di un flusso di lavoro Scan to BIM affidandoti a un Point Cloud to BIM software veloce e potente, che con semplici passaggi ti aiuta a trasformare la tua nuvola di punti nel corrispondente modello BIM, riducendo notevolmente i tempi di modellazione.

Uno dei principali vantaggi dell’utilizzo del BIM in questa fase è la capacità di effettuare simulazioni dinamiche per valutare i consumi energetici dell’edificio. Questo consente di ottenere stime estremamente precise ed affidabili dei costi operativi futuri e dell’efficienza energetica, informazioni cruciali per la gestione e l’ottimizzazione dell’immobile. In questo caso, per verificare le performance energetiche dell’immobile, può risultarti molto utile un software BIM per l’analisi e la simulazione energetica dinamica degli edifici.

Non va inoltre sottovalutato la notevole semplificazione apportata dal BIM alla condivisione di dati tra i professionisti coinvolti nella due diligence, come ingegneri, architetti, e geometri. Questa collaborazione facilitata aumenta l’efficienza del processo e riduce il rischio di errori.

Si comprende quindi come l’utilizzo di software BIM nell’analisi di un immobile offre una base solida per prendere decisioni informate e strategiche riguardo alla gestione, alla manutenzione, e all’eventuale riqualificazione dell’immobile in questione. La sua capacità di fornire dati accurati, simulazioni energetiche e facilitare la collaborazione tra professionisti lo rende un elemento chiave nella due diligence immobiliare moderna.

Obiettivi della due diligence: vantaggi

Gli obiettivi della due diligence immobiliare vanno ben oltre una semplice analisi. Essa mira a fornire una conoscenza completa dello stato di un immobile o di un patrimonio immobiliare. Questa conoscenza può tradursi in diversi vantaggi:

• Ottimizzazione della gestione e dei costi: Con una visione chiara delle condizioni dell’immobile, puoi pianificare con precisione la manutenzione e migliorare l’efficienza operativa, riducendo al contempo i costi.
• Aumento dei ricavi: La due diligence immobiliare può rivelare opportunità per aumentare i ricavi attraverso miglioramenti o cambiamenti di destinazione d’uso.
• Incremento della redditività dell’investimento immobiliare: Una valutazione accurata dello stato di un immobile consente di prendere decisioni informate sull’investimento, aumentando le probabilità di successo finanziario.

Clienti della due diligence immobiliare

Chi sono i principali clienti della due diligence immobiliare? Questa pratica è richiesta da una vasta gamma di attori dell’industria immobiliare, tra cui:

• Proprietari di immobili: Sia società che individui che possiedono immobili possono beneficiare della due diligence immobiliare. Questa pratica fornisce loro una conoscenza tecnica, legale ed amministrativa completa, essenziale per scorpori, acquisizioni, vendite o riqualificazioni.
• Società di Real Estate: Queste società gestiscono portafogli immobiliari o singole proprietà e dipendono dalla due diligence per prendere decisioni strategiche.
• Proprietari di strutture turistiche: Albergatori e proprietari di strutture turistiche spesso richiedono la due diligence immobiliare per migliorare l’efficienza energetica e riorganizzare le loro offerte commerciali.

Monitoraggio

L’attività di due diligence può essere integrata con una fase successiva di monitoraggio dell’immobile. Questo processo consente di controllare la manutenzione e la gestione dell’immobile nel tempo. Grazie all’utilizzo di sonde e sistemi online, è possibile rilevare e risolvere tempestivamente eventuali problemi.
Ad esempio. Immagina di avere una struttura alberghiera: il monitoraggio può aiutarti a mantenere gli impianti in ottimali condizioni e a garantire che i servizi siano sempre al massimo livello, migliorando così l’esperienza dei clienti.

Ruolo chiave nella valutazione immobiliare

La due diligence immobiliare riveste un ruolo chiave nella valutazione immobiliare. Prima di acquistare o vendere una proprietà, è essenziale comprenderne appieno lo stato e le potenzialità. Questa pratica fornisce una base solida su cui basare le decisioni finanziarie, garantendo che non vi siano sorprese indesiderate nel processo di transazione. Inoltre, altro aspetto spesso sottovalutato della due diligence immobiliare, è il suo ruolo di strumento di tutela: evita che gli acquirenti si trovino in situazioni difficili a causa di problemi sconosciuti legati all’immobile e può proteggere i venditori da possibili controversie post-transazione, dimostrando che hanno fornito informazioni accurate sulla proprietà.

Sviluppi recenti nella due diligence immobiliare

L’industria immobiliare è in costante evoluzione, e la due diligence immobiliare non fa eccezione. Negli ultimi anni, ci sono stati sviluppi significativi, come l’uso sempre più diffuso delle tecnologie digitali. Le soluzioni software avanzate, comprese le piattaforme di gestione immobiliare e i sistemi di modellazione BIM, stanno rivoluzionando il modo in cui viene condotta la due diligence: non dimenticare di considerare software per il facility management come usBIM.maint quale parte integrante di una gestione immobiliare efficiente.

Indirizzo articolo: https://bim.acca.it/due-diligence-immobiliare/