Ecobonus 110%: come fare lo studio di fattibilità

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Dallo stato di legittimità dell’immobile (conformità urbanistica) al salto di classi: tutto quello da considerare nello studio di fattibilità per accedere all’ecobonus 110%

Devi progettare gli interventi energetici (ecobonus) per ottenere la detrazione del 110%? Prima del progetto specifico degli interventi devi effettuare tutta una serie di operazioni necessarie per verificarne la fattibilità e l’effettiva agevolazione al 110%.

In questo focus ti illustro tutte le operazioni per lo studio di fattibilità dell’intervento ed essere sicuro di accedere alla detrazione del 110%.

Ti mostro anche come verificare il passaggio della doppia classe energetica con TerMus, il software ACCA per la progettazione energetica.

Prima di iniziare voglio consigliarti questa pratica applicazione on-line, utile in quanto ti segue passo passo nella gestione della pratica per il SuperBonus. Si tratta di una soluzione che semplifica l’iter normativo e gli adempimenti burocratici con una gestione veloce ed efficiente della documentazione per il SuperBonus.

usBIM.superbonus

 

Studio di fattibilità ecobonus 110%

Per accedere alla detrazione del 110%, il decreto Rilancio prevede che siano soddisfatti alcuni requisiti tecnici e progettuali imprescindibili.

Come prima operazione, quindi, ti consiglio di verificare che l’edificio e i committenti possiedano i requisiti richiesti dall’art. 119 del DL 24/2020 (decreto Rilancio) per accedere alla detrazione. Se le verifiche risultano soddisfatte, puoi procedere con il progetto definitivo. In caso contrario, devi fare un passo indietro e rivedere le scelte progettuali, oppure non procedere affatto, in caso non sussistano i requisiti di accesso al beneficio.

Vediamo come effettuare ciascuna verifica.

Verifica oggettiva (immobili agevolati)

Per prima cosa, devi accertare l’ambito oggettivo, ossia che l’edificio d’intervento sia compreso fra quelli che beneficiano della detrazione, ai sensi dell’art.119, DL 34/2020.
Per gli interventi di ecobonus al 110% sono ammessi al beneficio:

  • gli edifici unifamiliari e le unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
  • i condomini con destinazione prevalente di tipo abitativo (V. Circolare 24/E 2020)
  • gli immobili adibiti ad edilizia residenziale pubblica
  • spogliatoi di attività sportive posseduti da società dilettantistiche
  • immobili posseduti o assegnati in godimento ai soci di cooperative di abitazione a proprietà indivisa
  • immobili gestiti dalle ONLUS, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale.

Di seguito ti riporto una immagine tratta dalle slide del Webinar Superbonus 110% in 33 minuti.

 

Immobili Superbonus 110

Immobili Superbonus 110 – Fonte: Webinar Superbonus 110 in 33 minuti

Sono escluse dal beneficio le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali:

  • A1 – abitazioni di tipo signorile
  • A8 – abitazioni in ville
  • A9 (qualora non siano aperte al pubblico) – castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Pertanto, per verificare che l’edificio soddisfi i requisiti previsti devi effettuare le seguenti operazioni:

  1. sopralluogo e rilievo di massima dell’edificio, con valutazione degli accessi, del numero delle unità immobiliari, ecc.
  2. visura catastale
  3. raccolta informazioni sulle singole proprietà
    • suddivisione in millesimi di proprietà
    • suddivisioni catastali.

Se l’edificio rispetta i requisiti richiesti, procedi con la verifica successiva.

Verifica soggettiva (beneficiari)

Procediamo con la verifica dei beneficiari: occorre accertare che siano nelle condizioni legali e fiscali per accedere alle detrazioni.
Per effettuare queste verifiche devi consultare il commercialista del tuo cliente o chi sarà predisposto al rilascio del visto di conformità.

Prima di tutto, ti ricordo che possono accedere al Superbonus:

  • i condomini
  • le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione
  • gli istituti autonomi case popolari o simili
  • le cooperative di abitazione a proprietà indivisa
  • le ONLUS, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale
  • le associazioni e società sportive dilettantistiche (solo per i locali spogliatoio).

Di seguito ti riporto una immagine tratta dalle slide del Webinar Superbonus 110% in 33 minuti.

Beneficiari Superbonus 110

Beneficiari Superbonus 110 – Fonte: Webinar Superbonus 110 in 33 minuti

Nel caso in cui il beneficiario sia una persona fisica, sono necessarie anche specifiche autocertificazioni relative:

  • alla circostanza che gli interventi agevolati riguardano beni immobili non utilizzati come beni strumentali, come beni patrimonio o come beni merce nell’ambito dell’attività d’impresa, arte o professione
  • al fatto di non beneficiare del Superbonus su un numero superiore alle 2 unità immobiliari.

Rispetto al secondo requisito devi verificare anche il titolo che lega il soggetto beneficiario all’immobile oggetto degli interventi agevolabili:

  • possesso in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • detenzione sulla base di un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato;
  • qualifica di familiari del possessore o del detentore come individuati dall’art. 5, comma 5, TUIR (coniuge, componente dell’unione civile ex lege n. 76/2016, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della legge n. 76 del 2016;
  • possesso, in qualità di promissario acquirente, dell’immobile oggetto di intervento, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato che preveda espressamente tale immissione nel possesso.

Verifica dello stato di legittimità dell’edificio

Per accedere alla detrazione del 110% per gli interventi ecobonus è indispensabile presentare la pratica edilizia per ottenere i titoli abilitativi necessari alla realizzazione degli interventi agevolabili. Questo implica che l’immobile, allo stato di fatto, risulti pienamente “legittimo”. Vediamo cosa significa.

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare si riferisce alla corrispondenza dello stato di fatto dell’edificio con il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, integrato con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era ancora obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti (riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’immobile, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali).

stato di legittimità immobili

Stato di legittimità degli immobili

In sintesi, per ottenere la detrazione è indispensabile verificare preventivamente la legittimità urbanistica, catastale ed edilizia dell’immobile oggetto d’intervento.

Come si verifica la legittimità di un immobile?

Per verificare lo stato di legittimità dell’edificio è necessario reperire una serie di documenti (che ora ti elenco) e operare il confronto tra la documentazione raccolta e lo stato dei luoghi.

In particolare devi seguire queste operazioni:

  1. richiedere visure catastali, quadro dimostrativo dei subalterni, planimetrie di tutte le unità immobiliari
  2. fare richiesta di accesso agli atti del SUE per consultare i titoli abilitativi depositati (SCIA, CILA, permesso di costruire), le pratiche di condono, sanatorie, ecc.
  3. fare il rilievo dello stato attuale del fabbricato
  4. confrontare lo stato di fatto e lo stato legittimo (desumibile dalla documentazione raccolta)
  5. verificare la sussistenza di eventuali tolleranze per le difformità riscontrate
  6. verificare la sanabilità di eventuali opere abusive o difformi.

Se lo stato di legittimità dell’immobile risulta rispettato, puoi passare allo step successivo.

In caso contrario, devi valutare in accordo con il cliente, se procedere ad una sanatoria per legittimare lo stato attuale (qualora possibile ai sensi dell’art. 34 o 36, DPR 380/01 – Testo Unico dell’Edilizia) e successivamente procedere con il progetto degli interventi agevolabili, oppure se rinunciare al beneficio.

Stato legittimo di un condominio (modifiche del decreto agosto)

Ti ricordo brevemente che il DL 14 agosto 2020, n. 104 (convertito in legge 13 ottobre 2020, n. 126) ha chiarito che, per i lavori sulle parti comuni degli edifici, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico, devono riferirsi esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi, e non alle singole unità immobiliari.

Quindi, le difformità urbanistiche e catastali delle singole unità abitative non compromettono la possibilità di godere della detrazione per le spese relative ai lavori sulle parti comuni di edifici plurifamiliari.

Esistenza dell’impianto di riscaldamento

Come più volte chiarito dall’Enea e dalle Entrate, per accedere alla detrazione del 110% per gli interventi ecobonus, è necessario che l’unità immobiliare sia dotato di un impianto termico.

Al riguardo ti ricordo che, secondo le nuove regole (v. Dlgs 48/2020): per impianto termico deve intendersi l’impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate.

Nota che non è più prevista la potenza minima di 5kW.

Quindi, devi verificare che l’impianto esistente soddisfi i requisiti previsti dalla definizione sopra riportata.

Al riguardo potresti effettuare un rilievo fotografico per dimostrare la presenza dell’impianto, con annessa relazione e/o reperire l’eventuale documentazione che attesti la presenza dell’impianto di riscaldamento (libretto dell’impianto).

Definizione degli interventi agevolabili

L’art. 119 riporta gli interventi che possono accedere alla detrazione del 110%. Prima di procedere con il progetto è bene ricordare che il meccanismo incentivante del Superbonus prevede l’agevolazione del 110% per interventi cosiddetti “trainanti” e “trainati”. Esiste una vera e propria gerarchia da rispettare che consente di accedere alla detrazione del 110% per gli interventi “trainati” solo se associati ad almeno uno dei “trainanti”.

Immagine che mostra uno schema sulla gerarchia degli interventi del Superbonus

Gerarchia interventi Superbonus

In questa fase devi definire gli interventi agevolabili tra quelli previsti dal DL Rilancio. Innanzitutto devi includere almeno un intervento trainante sulle parti comuni e poi verificare che siano applicabili anche gli interventi trainati sulle singole unità immobiliari. Gli interventi scelti (trainanti e trainati) devono assicurare il salto delle 2 classi energetiche.
Ti ricordo che gli interventi trainanti, per edifici condominiali, sono quelli definiti dal comma 1 dell’articolo 119 del DL 34/2020, e dall’Allegato B, Tabella 1 del DM MiSE 6 agosto 2020 e sono:

  • interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo
  • interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione.

Gli interventi trainati (ecobonus) sono agevolati al 110% dal comma 2 dell’articolo 119 del DL 34/2020 e sono quelli riportati all’articolo 14 del DL n. 63 del 2013, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 90 del 2013:

  • intervento di riqualificazione energetica su edificio esistente
  • intervento su involucro di edificio esistente (tranne l’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi)
  • intervento di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi
  • intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione ≥ classe A
  • intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione ≥ classe A+ sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore; intervento di sostituzione di scaldacqua
  • intervento di installazione di pannelli solari/collettori solari
  • acquisto e posa in opera di schermature solari
  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale a biomasse combustibili
  • acquisto e posa in opera di sistemi di microcogenerazione in sostituzione di impianti esistenti
  • acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto (building automation).

Verifica requisiti ecobonus 110%

Al comma 3, art.119 DL 34/2020 è specificato che ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi di miglioramento energetico devono rispettare i requisiti previsti dal  decreto requisiti ecobonus (DM MiSE 6 agosto 2020), che all’Allegato A definisce tali requisiti per ciascun intervento.

Assicurati che gli interventi di progetto possano rispettare quanto riportato nell’Allegato A; ad esempio, in caso di isolamento termico occorre verificare che:

  • l’intervento interessi le superfici opache verticali, orizzontali e inclinate dell’involucro degli edifici con un’incidenza superiore al 25 % della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo
  • i materiali isolanti utilizzati rispettino i criteri ambientali minimi (CAM) di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017
  • ci sia il passaggio di 2 classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo
  • ci sia una riduzione della trasmittanza termica U degli elementi opachi costituenti l’involucro edilizio, purché detta trasmittanza non sia inferiore ai pertinenti valori di cui all’allegato E del Decreto del MiSE (Decreto requisiti ecobonus).

Verifica salto classi energetiche

Al comma 3, art.119 DL 34/2020 è specificato che ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi di miglioramento energetico (comma 1 e 2, art.119 DL 34/2020) devono assicurare, anche congiuntamente agli interventi di cui ai commi 5 e 6 (fotovoltaico e sistemi di accumulo), il miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio, oppure il conseguimento della classe energetica più alta (da A3 a A4), da dimostrare mediante APE ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

APE ante-operam | Progetto realizzato con TerMus

APE ante-operam | Progetto realizzato con TerMus

Chiariamo che per asseverare l’avvenuto passaggio delle 2 classi energetiche per un edificio condominiale non occorre un APE per ogni singola unità immobiliare del condominio ma un unico APE relativo all’edifico nella sua interezza. Questo attestato viene denominato APE convenzionale ed è rilasciato dal tecnico abilitato (progettista o direttore dei lavori) sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, solo ai fini dell’asseverazione.
Per la redazione dell’APE convenzionale, ciascun indice di prestazione energetica dell’intero edificio è determinato calcolando la somma dei prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell’intero edificio (Ep = (∑ Ep,i * Su,i)/ Su tot).

Per fare questa verifica è necessario fare un vero e proprio progetto degli interventi ed utilizzare un software apposito.

Nell’esempio che ti mostro di seguito, ho utilizzato TerMus, scaricalo gratis e segui anche tu questi passaggi:

  1. elabora il modello 3D del fabbricato con Edificius, il software BIM di progettazione architettonica
  2. prevedi eventuali indagini sul manufatto (termocamera)
  3. crea il modello energetico dello stato di fatto con TerMus
    • importa il modello 3D dell’edificio in formato IFC e associa gli elementi costruttivi corrispondenti, grazie alle specifiche funzioni che consentono di associare alle diverse entità, le proprietà energetiche del modello oppure costruisci il modello 3D direttamente con TerMus BIM
    • definisci le zone climatizzate e quelle di confine (sia riscaldate che non riscaldate), abbinando i rispettivi vani e tutti gli impianti presenti nella struttura
    • esegui il calcolo e visualizza i risultati immediatamente:
      • in forma numerica, selezionando un’entità
      • in forma grafica, attraverso il comando “Visualizzazioni grafiche” (presente nella parte alta della finestra “vista 3D”)
      • attraverso la classificazione energetica dell’edificio, che mettono in evidenza le prestazioni globali
  4. crea il modello energetico i progetto dopo aver stabilito gli interventi di efficientamento energetico
    • seleziona il modello dello stato di fatto come punto di partenza e definisci i dati generali del progetto con la descrizione degli interventi
    • inserisci l’isolante termico nella parte esterna della tamponatura, modifica la tipologia della stratigrafia così da applicarla a più elementi contemporaneamente, migliorando il valore della trasmittanza
    • apporta miglioramenti agli infissi (sia telaio che vetrate) modificando la tipologia dell’elemento utilizzato
    • procedi con la sostituzione del tipo di generatore per l’impianto di riscaldamento, adottandone uno più efficiente sfruttando un sistema di termoregolazione adeguato
    • procedi con il calcolo
  5. confronta lo stato di fatto con il progetto
    • crea un “Nuovo documento di confronto ANTE e POST intervento”.

Se la verifica è soddisfatta puoi procedere con il progetto definitivo degli interventi ecobonus ed ottenere la detrazione del 110%, altrimenti devi modificare il progetto e ripetere la verifica.

Clicca qui per vedere i Webinar Superbonus 110% in 33 minuti

 

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