Progetto di ristrutturazione di un appartamento

Guida al progetto di ristrutturazione di un appartamento

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La guida completa al progetto di ristrutturazione di un appartamento, con fasi progettuali, titoli abilitativi e un esempio da scaricare

Attualmente, nella pratica professionale, i tecnici sono sempre più impegnati a redigere progetti di riformulazione e di adeguamento del patrimonio edilizio esistente piuttosto che creare nuovi spazi e nuovi manufatti. In questo articolo ti parlo sinteticamente di tutte le fasi del progetto di ristrutturazione di un appartamento per civile abitazione.

Inoltre ti presento anche un caso pratico, con modello 3D da scaricare gratis, un video esplicativo di come eseguire il progetto di ristrutturazione con un software di progettazione architettonica BIM e delle slide riassuntive.

progetto di ristrutturazione di un appartamento _ interni_prima3

Render dello stato di fatto

Render di progetto della zona ingresso Realizzato con Edificius

Render di progetto | Realizzato con Edificius

Ristrutturazione edilizia: testo unico e definizioni

Capita spesso di generare confusione tra le diverse categorie d’intervento, soprattutto quando si parla di ristrutturazione di un appartamento. Spesso il termine viene usato impropriamente per far riferimento ad un generico intervento di modifica dell’esistente.

In questo paragrafo cercheremo di fare chiarezza sulle diverse categorie d’intervento facendo riferimento al  dpr 380/2001 (testo unico per l’edilizia) che, all’art. 3, individua compiutamente tutte le categorie e le definisce univocamente.

Queste definizioni sono state recentemente aggiornate dalla legge n. 120/2020 (legge semplificazioni) di conversione del dl 76/2020, pubblicata in Gazzetta il 14 settembre 2020.

Te ne parlo ora, ma se vuoi ulteriormente approfondire l’argomento ti consiglio di leggere l’articolo Legge semplificazioni: ampliata la definizione di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia

a) “interventi di manutenzione ordinaria“, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) Con la modifica dell’art. 3, comma 1, lett. b) è ampliata la definizione di “manutenzione straordinaria” che ora ricomprende anche:

  • la modifica alle destinazioni d’uso purché non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti implicanti incremento di carico urbanistico;
  • le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità o l’accessibilità dell’edificio, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del dlgs. 42/2004.

Di seguito ti riporto in grassetto le modifiche introdotte dal dl semplificazioni al testo unico in edilizia all’art. 3, comma 1, lett. b):

interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.;

c) “interventi di restauro e di risanamento conservativo“, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;

d) In base alle modifiche introdotte dalla legge semplificazioni al Testo Unico Edilizia, è ampliata anche la definizione di “ristrutturazione edilizia”.

Costituiscono ora ristrutturazione edilizia gli interventi:

  • di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Tali interventi possono prevedere, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria purché inclusi in interventi di rigenerazione urbana;
  • volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Le modifiche al dpr n. 380/2001 sono le seguenti, all’art. 3, comma 1, lett. d):

“interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.

e) “interventi di nuova costruzione“, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, (ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore);

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

f) gli “interventi di ristrutturazione urbanistica“, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

 

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Pianta di progetto

 

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Pianta di confronto (gialli e rossi)

Ulteriore classificazione introdotta dal D. Lgs. 222/2016  distingue le singole categorie di lavori in leggere e pesanti:

  • manutenzione straordinaria leggera se non riguarda parti strutturali;
  • manutenzione straordinaria pesante se incide su parti strutturali dell’edificio;
  • ristrutturazione edilizia leggera o semplice senza demolizione totale e senza modifiche alla sagoma o alla destinazione d’uso in zona A, ai volumi e prospetti;
  • ristrutturazione edilizia pesante modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero, per immobili in zona A, che comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi con modifica di sagoma di immobili vincolati;
  • restauro e risanamento conservativo leggero se non riguarda parti strutturali;
  • restauro e risanamento conservativo pesante se incide su parti strutturali dell’edificio.

Alla luce di tali definizioni possiamo dedurre, dunque, che un intervento che riformuli l’assetto distributivo e architettonico di un ambiente interno può considerarsi:

  • manutenzione straordinaria leggera se prevede la sostituzione di elementi esistenti non strutturali;
  • manutenzione straordinaria pesante se prevede la sostituzione di elementi esistenti, anche strutturali;
  • ristrutturazione edilizia leggera se si prevede l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

In sintesi, ciò che differenzia la ristrutturazione edilizia dalla manutenzione straordinaria è l’aggiunta di nuovi elementi. La ristrutturazione, infatti, è considerabile come un insieme sistematico di opere volte a trasformare gli organismi con finalità d’innovazione, mentre la manutenzione, pur comprendendo interventi di rinnovo, ha l’obiettivo di  conservare l’edificio più che trasformarlo.

Ristrutturazione edilizia e titoli abilitativi

Individuata la corretta categoria d’intervento relativa alle opere a farsi, dovrebbe risultare agevole definire il titolo abilitativo necessario, anche se la giurisprudenza ha più volte evidenziato una mancanza di chiarezza al riguardo.

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Render dello stato di fatto

 

Render di progetto della cucina Realizzato con Edificius

Render di progetto | Realizzato con Edificius

Il quadro normativo, però, ha raggiunto una maggiore completezza e chiarezza con il dlgs 222/2016 (decreto SCIA 2) , che ha esplicitato inequivocabilmente la relazione tra gli interventi realizzabili e i relativi titoli amministrativi necessari, e con il dm 2 marzo 2018, che ha stilato un elenco degli interventi che non necessitano di alcun titolo abilitativo (interventi di edilizia libera).

Di seguito ti riporto in sintesi il titolo abilitativo da richiedere in relazione alla tipologia dei lavori da realizzare:

SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività)

Sono realizzabili mediante la SCIA i seguenti interventi:

  1. interventi di manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  2. gli interventi di restauro e di risanamento conservativo qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  3. gli interventi di ristrutturazione edilizia che:
    • non portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente;
    • non comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti;
    • limitatamente alle zone omogenee A, non comportino mutamenti della destinazione d’uso;
    • non comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004;
  4. le varianti a permessi di costruire che:
    • non incidono su parametri urbanistici e  volumetrie;
    • non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia;
    • non alterano la sagoma dell’edificio sottoposto a vincolo (dlgs 42/2004);
    • non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

Inoltre, sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso comunque denominati.

Permesso di costruire

Tutti gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio sono subordinati a permesso di costruire.

In particolare, come previsto dall’art. 10 del dpr 380/2001, gli interventi soggetti a permesso di costruire sono i seguenti:

  • gli interventi di nuova costruzione;
  • gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • gli interventi di ristrutturazione edilizia che:
    • portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente;
    • comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti;
    • limitatamente alle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso;
    • comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004.

CILA (comunicazione inizio lavori asseverata)

Gli interventi non riconducibili a edilizia libera, a SCIA o a permesso di costruire (artt. 6, 10 e 22 del dpr 380/2001) sono realizzabili previa comunicazione asseverata di inizio lavori.

In particolare, l’interessato trasmette al Comune l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato.

Il tecnico attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio. La comunicazione contiene i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

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Render dello stato di fatto

 

Render di progetto della zona giorno Realizzato con Edificius

Render di progetto | Realizzato con Edificius

 

Fasi progettuali nella ristrutturazione edilizia

Il progetto di ristrutturazione di un appartamento per civile abitazione, nella prassi ordinaria, include fasi ed interventi tra loro diversi ma internamente collegate perché afferenti tutte ad un disegno unitario. Di solito, l’incipit di un qualsiasi progetto coincide con un attento sopralluogo e un accurato rilievo dello stato dei luoghi, utile per determinare la consistenza tipologica e dimensionale dell’alloggio, nonché la presenza e le condizioni delle principali reti impiantistiche (idrica, termica, elettrica), con relativa restituzione grafica.

Successivamente, secondo precise indicazioni e richieste del committente, si procede al ridisegno funzionale e formale dell’appartamento che, attraverso lo sviluppo di tre diverse fasi progettuali (preliminare, definitivo ed esecutivo), fornirà gli elementi necessari per la redazione di un computo metrico estimativo, al fine di ottenere la valutazione economica dell’intero intervento.

Infine, dopo aver proceduto anche alla scelta dei materiali da utilizzare per la realizzazione dell’opera di ristrutturazione (rivestimenti, pavimenti, tinteggiature, etc.) ed aver ottemperato alle procedure amministrative e all’ottenimento dei titoli abilitativi, si procede all’apertura del cantiere.

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Sezione a-a di progetto

 

Per qualsiasi tipo d’intervento, dunque, le fasi dell’iter progettuale possono essere schematizzate e riassunte come di seguito:

  1. sopralluogo;
  2. reperimento dati, planimetrie e progetti approvati;
  3. rilievo metrico, materico e fotografico dello stato dei luoghi;
  4. elaborazione progetto preliminare;
  5. elaborazione progetto definitivo/esecutivo;
  6. redazione documentazione necessaria all’ottenimento dei pareri.

Costo per un progetto di ristrutturazione di un appartamento

Per stimare il costo completo di un progetto di ristrutturazione di un appartamento, occorre redigere un accurato computo metrico che metta in relazione le lavorazioni da eseguire, le relative quantità e il costo unitario di ogni lavorazione desumibile dai prezzari regionali. La struttura di un generico computo metrico, può essere articolata come di seguito:

  • rimozioni: porte,  infissi, sistemi oscuranti, corpi scaldanti, apparecchi igienico sanitari, etc.;
  • demolizioni: pavimento, massetto, rivestimenti, tramezzi, controsoffitti, etc.;
  • movimentazione del materiale proveniente dalle demolizioni e trasporto a discarica autorizzata;
  • realizzazione di nuovi impianti, nuove tramezzature, massetti, pavimenti, rivestimenti, intonaci, controsoffitti, tinteggiatura;
  • fornitura e posa in opera di apparecchi igienico sanitari, porte e infissi.
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Sezione b-b di progetto

 

Nei prossimi focus sarà approfondita la metodologia di realizzazione di un computo metrico estimativo, prendendo in esame un progetto di ristrutturazione di un appartamento e  fornendo un esempio pratico con file da scaricare.

Progetto di ristrutturazione di un appartamento: un caso pratico

In questo focus sul progetto di ristrutturazione di un appartamento, analizzeremo come caso studio la trasformazione funzionale ed architettonica di un appartamento esistente risalente agli anni 60′-70′ che presenta la tipica distribuzione funzionale composta da un lungo corridoio centrale da cui si snodano lateralmente tutti gli ambienti. L’ingresso all’unità abitativa, allo stato di fatto, immette direttamente sul lato corto del corridoio centrale. Sul lato sinistro si accede alla porta della cucina con angolo cottura, segue il bagno e la camera da letto. Sul lato opposto si accede al soggiorno, alla sala da pranzo e alla seconda camera da letto.  Ogni ambiente, dunque, è funzionalmente indipendente dall’altro.

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Vista dall’alto dello stato di fatto | Realizzata con Edificius

 

Vista dall'alto appartamento renderizzata con Edificius

Vista dall’alto di progetto | Realizzata con Edificius

L’obiettivo del progetto è quello di restituire uno spazio più conforme alle attuali esigenze abitative per una famiglia media. A tal fine, è stata completamente ridisegnata la zona giorno attraverso la creazione di uno spazio unico che include soggiorno e zona pranzo. La cucina abitabile si apre sull’open space attraverso una grande porta vetrata con ante scorrevoli che permettono, all’occorrenza, una maggior privacy dell’ambiente. Viene, dunque, ridotto al minimo il disimpegno e attrezzato con appendiabiti e librerie per consentire un’ottimizzazione degli spazi. La zona notte, separata dalla zona giorno, conserva inalterate le camere da letto originarie, migliorate dall’aggiunta di spazi di servizio come la cabina armadio e il bagno padronale.

Il caso in esame rientra nella categoria della ristrutturazione edilizia, in quanto, si prevede l’aggiunta ex novo di impianti  non esistenti allo stato di fatto.

Modello 3D del progetto di ristrutturazione di un appartamento

Ecco disponibile gratuitamente per il download il modello 3d del progetto di ristrutturazione di un appartamento:

 

Scarica il modello 3D BIM (file .edf) del progetto

 

Clicca qui per scaricare Edificius, il software per la progettazione architettonica BIM 

 

Video

In questo video ti mostro un’interessante soluzione progettuale per la ristrutturazione di un appartamento prodotta con un software di progettazione architettonica BIM, focalizzando l’attenzione sulle fasi del progetto e sulle regole generali di progettazione.

 

Slide

Di seguito il link alle slide di sintesi dell’intero iter progettuale relativo alla ristrutturazione di un appartamento.

 

edificius
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