Superbonus #2: conformità urbanistica

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La conformità urbanistica degli immobili è un requisito imprescindibile per qualsiasi detrazione fiscale nel settore dell’edilizia

Prima di iniziare lavori ammessi a Superbonus 110, così come per accedere a qualsiasi altra detrazione fiscale in edilizia, occorre verificare la situazione di partenza relativo allo stato di legittimità dell’immobile.

E’ un passaggio fondamentale per accedere, e non perdere, le detrazioni IRPEF spalmabili su 5 (Superbonus) o 10 (altre detrazioni) anni.

Quest’articolo, ed i webinar ad esso collegati, fanno parte di una serie di 9 approfondimenti sul Superbonus:

  1. Immobili e beneficiari
  2. Conformità urbanistica
  3. Cessione del credito
  4. Asseverazioni, assicurazioni e responsabilità
  5. Massimali di costo e detrazioni
  6. Esempio pratico di riqualificazione energetica
  7. Esempio pratico di riqualificazione antisismica
  8. Esempio pratico di impianto fotovoltaico
  9. Esempio pratico di calcolo del compenso professionale.

La conformità urbanistica ed i titoli edilizi

Per accedere alle detrazioni fiscali in edilizia è fondamentale che l’immobile sia conforme agli strumenti ed ai regolamenti urbanistici locali; occorrerà pertanto dotarsi di un opportuno titolo abilitativo, tra:

  • CIL;
  • CILA;
  • SCIA;
  • SCIA alternativa;
  • PERMESSO DI COSTRUIRE.

Il Permesso di Costruire a differenza di CILA/SCIA, che si basato su una serie di attestazioni del tecnico, è rilasciato dal Comune.

Nella CILA e nella SCIA pertanto è già prevista l’attestazione della CONFORMITÀ URBANISTICA (CU) dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Ciò nonostante è bene accertarsi (sanando eventuali difformità) sempre della CU, prima di iniziare qualsiasi intervento, a prescindere del titolo abilitativo o delle detrazione fiscale.

Come abbondantemente ricordato dalla giurisprudenza in materia, dalle Entrate e dall’ENEA, NON si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica! (DM 41/1998 – faq Enea 3.1B)

Occorre sempre partire da una situazione di legittimità edilizia, per evitare non solo la perdita dei benefici e ma anche per non andare incontro ad ulteriori sanzioni.

I responsabili in caso di attestazione infedeli

Con un provvedimento delle Entrate 8 agosto 2020 (che disciplina l’attività di controllo sul Superbonus) è stato chiarito che in caso di accertata mancanza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta (tra cui la conformità urbanistica), l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante, maggiorato di interessi e sanzioni, nei confronti dei beneficiari della detrazione.

Inoltre, in presenza di concorso nella violazione, si ha anche la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari per il pagamento dell’importo e dei relativi interessi.

I fornitori ed i cessionari, viene anche precisato, rispondono solo per l’eventuale utilizzo del credito d’imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto al credito d’imposta ricevuto.

In definitiva, i destinatari degli esiti del controllo sono:

  • i beneficiari della detrazione (i soggetti che sostengono le spese agevolate);
  • i fornitori/cessionari in solido, nel caso di concorso nella violazione.

Le sanzioni

I soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli  rischiano una sanzione amministrativa pecuniaria da 2.000 a 15.000 euro per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa, ai sensi dell’art. 119, comma 14, della legge Rilancio, fermo restando l’applicazione della sanzione penale laddove il fatto costituisca reato.

E’ pertanto obbligo di legge che i soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni stipulino una polizza di assicurazione della responsabilità civile con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi e, comunque, non inferiore a 500.000 euro.

Grazie alla polizza assicurativa, i soggetti danneggiati da un’attestazione o asseverazione infedele hanno la possibilità di ottenere il risarcimento del danno subito.

usBIM.superbonus

Prima di lasciarti al webinar voglio consigliarti questa pratica ed utile applicazione on-line, in grado di seguirti passo passo nella gestione della pratica per il SuperBonus. Si tratta di una soluzione che semplifica l’iter normativo e gli adempimenti burocratici con una gestione veloce ed efficiente della documentazione per il SuperBonus.

usBIM.superbonus

 

Webinar Superbonus #2: conformità urbanistica

Slide Superbonus #2: conformità urbanistica

 

praticus-ta
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37 commenti
  1. paolo dice:

    Relativamente alla conformità edilizia, va presentata la sanatoria anche nel caso di difformità rientranti nella tolleranza del 2%. Anche per modifiche alle finestre (porta finestra invece della finestra, dimensioni diverse ecc).
    Anticipatamente ringrazio

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Sì Paolo,
      si tratta di modifiche in prospetto che alterano l’aspetto dell’edificio rispetto a quello assentito (che non rientrano nelle tolleranze costruttive del 2%).

      Il mio consiglio è comunque quello di consultare un tecnico, fargli fare un sopralluogo ed esaminare tutta la documentazione.

      Rispondi
  2. Bruno Barbiero dice:

    Prima di tutto grazie per notevole quantità di informazioni che fornite ai noi tecnici del settore edile.

    In merito all’articolo volevo sapere dove si trova la norma che obbligherebbe alla stipula di una assicurazione con massimale di 500.000 euro anche per le certificazioni di conformità urbanistica.

    Sapevo che è obbligatoria per gli interventi di cui al ai commi 1, 2 e 3 dell’articolo 119 (efficientamento energetico) e comma 4 (riduzione rischio sismico). Fermo restando l’obbligo di assicurarsi per la R.C. professionale non trovo nulla di specifico per quanto riguarda le certificazioni di conformità urbanistica con tale massimale.

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Bruno,
      grazie innanzitutto per il feedback positivo.
      In merito ai tuoi dubbi ti consiglio di consultare il seguente articolo di BibLus-net relativo ad alcuni chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e del MEF durante un’interrogazione parlamentare.

      Rispondi
  3. Stefano dice:

    Per quanto riguarda la conformità edilizia, se ci fossero lievi modifiche interne (tramezzi mancanti o leggermente spostati rispetto alla piantina del progetto approvato) occorre presentare una pratica in sanatoria o si rientra nella casistica dell’art 34 bis comma 2?
    Grazie

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Stefano,
      in caso di lieve difformità dovresti poter sanare tutto presentando una CILA.

      In ogni caso ti consiglio di consultare l’ufficio tecnico del tuo Comune.

      Rispondi
      • Stefano dice:

        La ringrazio.
        Mi conferma, quindi, che in caso lievi difformità nelle tramezzature interne, occorra comunque presentare una pratica in sanatoria (CILA o SCIA, a seconda dei Comuni) e non si possa definire tali modifiche come “tolleranze” ai sensi dell’art 34 Bis, comma 2 (che, a me, attualmente, non appare chiarissimo nella sua definizione).
        Buona Giornata

        Rispondi
  4. Matteo dice:

    Buona sera,
    Ottimo materiale. Mi domandavo per un caso specifico se la mancanza di agibilità dovuta ad una proroga da parte della provincia per allaccio alla fognatura, possa compromettere la conformità urbanistica.
    Grazie

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Matteo,
      per quanto riguarda l’accesso al superbonus non sono previsti requisiti particolari in materia di agibilità.
      L’immobile potrà quindi accedervi anche senza agibilità.

      Rispondi
  5. luciano cammarota dice:

    Buongiorno, Vorrei porre una semplice domanda: quali iniziative può intraprendere un Condomino o il Condominio nei confronti di un Condomino che ha realizzato abusi non sanabili nella propria U.I. motivo per il quale impedisce di fatto di poter accedere al bonus fiscale? Grazie della risposta

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Luciano,
      ti consiglio di consultare un avvocato per verificare se vi siano i presupposti per un azione legale.

      Rispondi
  6. Roberto dice:

    In un condominio dove si decide di optare per il bonus facciate e alcuni condomini invece optano per il 110 il salto di due classi riguarderà tutto l’involucro (intero fabbricato) o solo le unità che aderiscono al 110 ?

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Roberto,
      l’APE post intervento, che attesti il passaggio di due classi energetiche, deve essere fatta considerando tutto l’involucro del fabbricato.

      Rispondi
  7. Gianmarco dice:

    Salve,
    nel caso in cui l’edificio sia conforme urbanisticamente mentre all’interno del lotto urbanistico in cui è sito vi siano delle opere non autorizzate, occorre procedere con una sanatoria o sono da considerarsi fuori dalla conformità urbanistica?
    Inoltre, è necessaria una conformità catastale o si può attendere la fine dei lavori per poter inserire il nuovo accatastamento nell’agibilità?
    Grazie

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Gianmarco,
      la conformità urbanistica deve essere garantita per tutti gli immobili oggetto di detrazioni fiscali in edilizia.

      Il mio consiglio è quello di consultare direttamente all’UTC del proprio Comune.

      Rispondi
  8. Marco dice:

    Se si interviene con il solo isolamento a cappotto ( no sostituzione finestre) è corretto dare la conformità dei soli prospetti in quanto parte condominaile?
    In tal caso occorre verificare anche le altre parti comuni?

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Marco,
      no, se si interviene sulle facciate (o su qualsiasi altra parte condominiale) la conformità deve riguardare tutte le parti in comune.

      Rispondi
  9. GANDA FRANCESCO dice:

    Ho sentito dire che i condomini per accedere al eco-bonus devono superare la soglia di spesa di € 200.000. Complessiva.
    Se vero : i condomini da 6 appartamenti difficilmente arrivano a tale spesa.

    Rispondi
  10. carlini dice:

    Buonasera,
    come ci si comporta nel caso di un edificio dotato di agibilità ma usato impropriamente (es. superfici accessorie con altezze inferiori ai 2,4 m utilizzate come tavernette)? L’asseverazione del tecnico risponde anche per questi utilizzi impropri?
    Grazie

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Sara,
      la conformità dell’immobile deve essere urbanistica e catastale.

      Le legge Rilancio, e le successive norme attuative, non prevedono specifiche disposizioni relative all’agibilità. In ogni caso il mio consiglio è di consultare un tecnico che, dopo aver visionato i luoghi e la documentazione, potrà consigliarti al meglio.

      Rispondi
  11. Nobiletti Giacinto dice:

    Ho termus e chiedo: quando si fa il post se non si sostituiscono le finestre si possono escludere dal calcolo mettendole come entità da non verificare?

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Giacinto,
      la faremo contattare a breve dal servizio di assistenza di TerMus.

      Per quanto riguarda il Superbonus le consiglio di consultare la nostra pagina sulle FAQ (dove potrà ricercare le domande più frequenti sulla detrazione al 110% ed eventualmente lasciarne delle nuove).

      A causa dell’alto numero di domande che ci giungono, non è garantita la risposta a tutte le domande inviate.
      La redazione risponderà principalmente alle domande ritenute di utilità comune. Non possono essere presi in considerazione casi singolari e di interesse specifico, che richiederebbero comunque un maggiore livello di approfondimento.

      Rispondi
  12. F.ARMIDA dice:

    Salve Mario,
    prendendo spunto da un quesito che già le hanno posto sopra, chiedo conferma o meno delle seguenti fattispecie:

    Esempio: lotto privato con fabbricato isolato (villino o simili) ad uso residenziale, con pertinenze accessorie (box, deposito, fienile e simili) interne al lotto ma non in aderenza al fabbricato residenziale: unico proprietario:

    caso 1) fabbricato abitazione (oggetto di opere di cui ai bonus) conforme esternamente ma con disposizione interna diversa dai titoli vigenti (edilizi e/o catastali):
    è mio parere che la difformità non sostanziale interna vada comunque sanata mediante Cila prima di asseverare la conformità completa; e ritenere dunque fattibile l’intervento di cui al bonus.

    PS c’è chi sostiene che sia nel caso di condomìni sia nel caso di immobili unifamiliari la normativa in GU chiede la verifica di conformità relativa all’art. 49 del TUE, dunque la difformità interna – diversa distribuzione – non dovrebbe inficiare l’asseverazione di conformità dunque il procedimento di fattibilità… per lo più in casi tipo solo nuovo cappotto termico e/o trainati, tipo finestre e caldaia esterna, cioè in cui non ci sia manutenzione straordinaria int/ext rilevante o interventi più pesanti.

    caso 2) fabbricato abitazione (oggetto di opere di cui ai bonus) del tutto conforme a livello edilizio e catastale; ma difformità edilizie e/o catastali (non sostanziali o sostanziali) riguardanti le pertinenze accessorie (non oggetto di opere di cui ai bonus) che riguardino quanto elencato nell’art. 49 del TUE:
    è mio parere che, nonostante il fabbricato residenziale su cui si voglia intervenire sia conforme, l’intera proprietà insistente nel lotto non possa essere dichiarata tale (unico proprietario, soggetto sia richiedente i bonus sia responsabile delle difformità sia beneficiario della detrazione fiscale); dunque non possa essere asseverata “tout court” la conformità urbanistica edilizia catastale della proprietà… dunque non sia possibile asseverare la fattibilità dell’intervento di cui ai bonus (se non previa sanatoria di tutte le difformità, sempre che sia possibile, ovvero ricostituire la conformità pregressa).

    Grazie!

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Fabio,
      in merito alla conformità urbanistica/catastale ed il superbonus, attendiamo la definitiva conversione in legge del “decreto agosto”.

      Durante l’inter di conversione in legge del suddetto decreto, infatti, sono stati approvati degli emendamenti che modificano gli adempimenti in capo al tecnico in materia di asseverazione della congurità.

      Ad esempio dovrebbe essere escluso che, in caso di interventi sulle parti comuni, la congruità debba essere verifica anche per le singole unità. In tal modo si scongiura la possibilità che un abuso del singolo condomino possa bloccare l’accesso al superbonus a tutto il condominio.

      Rispondi
      • F.ARMIDA dice:

        Grazie, gentilissimo!

        Il nodo a cui nessuno finora dà informative e risposte certe è anche quello… Alcuna specifica neanche da AdE mi sembra… Si parla molto di condomìni, e si è approfondita parecchio la questione.

        Tant’è che si è stabilito che le difformità del singolo non inficiano le procedure degli altri condòmini, solo sé stesso.

        Ma anche i lotti privati uni-proprietario (largamente diffusi in provincia) hanno punti interrogativi, tra cui appunto le difformità parziali di cui faccio accenno sopra…

        Rispondi
        • Mario Guerriero dice:

          Ti confermo quando suddetto, con la conversione in legge del decreto agosto è stato chiarito che, nel caso di soli interventi sulle parti comuni, la congruità non deve essere verificata anche per le singole unità.

          Per quanto riguarda le abitazioni unifamiliari la congruità dovrebbe essere verificata sull’intero immobile.

          Attendiamo in ogni caso ulteriori “prassi” in materia attraverso interpelli, FAQ e quesiti posti alle entrate ed all’ENEA.

          Rispondi
  13. Paolo dice:

    Buongiorno, avrei una domanda. Sto facendo realizzare una Relazione di Conformità Urbanistica e Catastale (cosiddetta ARE, Attestato di Regolarità Edilizia) ad un geometra. Lo sto facendo per essere sicuro che l’immobile non abbia irregolarità edilizie. Infatti, voglio procedere a realizzare un cappotto termico esterno accedendo al Superbonus 110%.

    Le spese per l’ARE sono detraibili (in generale)? Le spese per l’ARE sono detraibili al 110%, visto che le faccio come attività preliminare alla realizzazione di un cappotto termico che rispetta i criteri del Superbonus? La fattura dell’ARE va pagata come bonifico ordinario o come bonifico parlante “ai sensi dell’art. 1, commi 344-347, legge 27 dicembre 2006, n. 296”? Quale causale devo inserire? Grazie

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Paolo,
      ai fini del Superbonus sono agevolate al 110% tutte le spese tecniche, comprese quelle relative allo studio di fattibilità dell’intervento (in cui rientra anche la redazione della Relazione di conformità urbanistica).

      E’ necessario però che l’intervento sia poi effettivamente realizzato.

      Per avere l’agevolazione occorre effettuare i pagamenti tramite bonifico parlante, appositamente predisposto da banche e Poste, e specificare:
      – la causale del versamento con il riferimento alla norma (per il Superbonus è l’art. 119 del D.L. n. 34/2020 convertito dalla legge n. 77/2020);
      – il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
      – il numero di partita IVA, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

      Il mio consiglio è anche quello di riportare nella causale il numero della fattura: in modo da legare, in maniera univoca, la fattura ed il bonifico.

      Rispondi
  14. Ruggero ANGELI dice:

    Pongo un quesito :
    L’AGIBILITA’ è un requisito indispensabile per accedere ai benefici del Superbonus 110% o è sufficiente la Conformità Urbanistica ?
    Grazie.

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Ruggero,
      la legge Rilancio, ed i successivi decreti MISE, non prevedono nessun vincolo in merito all’agibilità.
      Sarà pertanto soltanto necessario attestare la conformità urbanistica.

      Rispondi
  15. silvia dice:

    Buongiorno,
    innanzitutto volevo farvi i miei complimenti perché siete sempre molto esaustivi!
    avrei un dubbio.
    IO tecnico, vengo incaricato per l’accertamento della conformità urbanistica di un condominio che vorrebbe accedere al superbonus.
    Devo stipulare un’assicurazione a parte o va bene anche quella professionale?
    ho pareri discordanti in merito. Colleghi che affermano che bisogna stipulare una seconda assicurazione e termotecnici che dicono il contrario. Ringrazio anticipatamente per la risposta

    Rispondi
  16. roberto dice:

    Buongiorno. Villetta indipendente singola. L’edificio è urbanisticamente conforme. Sul lotto di proprietà c’è una casetta di legno (quelle stile ‘Oby’ per intenderci, ma leggermente più grande che eccede in altezza e superficie il limite indicato dal comune per esistere senza un permesso edilizio). La mia domanda è: la presenza della casetta di legno non regolare può inficiare la conformità urbanistica dell’edificio principale e quindi del superbonus del 110%? Grazie

    Rispondi
    • Mario Guerriero dice:

      Ciao Roberto,
      per quesiti sul Superbonus consigliamo di consultare la nostra pagina sulle FAQ sul Superbonus.

      In questa pagina è anche possibile formulare il proprio quesito specifico.

      NB: Non è garantita la risposta a tutte le domande inviate.
      La redazione risponderà principalmente alle domande ritenute di utilità comune. Non possono essere presi in considerazione casi singolari e di interesse specifico, che richiederebbero comunque un maggiore livello di approfondimento.

      Rispondi

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