Come trasformare un garage in appartamento

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Titoli abilitativi, norme igienico-sanitarie, accatastamento e certificato di agibilità: ecco tutto quello che occorre sapere per trasformare un garage in appartamento con un esempio pratico da scaricare

Trasformare un garage in appartamento pone la sfida di ottimizzare funzionalità e confort abitativo in uno spazio minimo: in questo focus ti illustro le modalità progettuali per operare questa trasformazione, sfruttando il minimo spazio a disposizione al fine di ottenere le migliori condizioni di abitabilità e confort.

Ne analizzo i vantaggi, valutando la normativa tecnica ed i permessi necessari, e ti fornisco un progetto reale per trasformare un garage in appartamento con il download gratuito di grafici e modello BIM.

Ti consiglio di scaricare subito il file di esempio (per aprirli, se non hai ancora Edificius, scarica gratis la versione trial), così da seguirmi passo passo nella presentazione.

Progetto | Vista dal divano verso la zona pranzo/lavoro

Vantaggi della trasformazione di un garage in appartamento

In Italia, e non solo, sono in progressivo aumento le conversioni/trasformazioni di negozi, garage, soffitte e cantine in unità abitative da vendere o locare.

La crisi economica del 2008, che ha falciato principalmente il mercato immobiliare, ha indotto gli italiani a riconvertire i propri immobili pur di trovare nuovi acquirenti. Molti negozi o uffici sono diventati delle abitazioni, con vetrine e saracinesche trasformate in ampie e luminose vetrate, e alti soffitti sfruttati con soppalchi e funzionali scale a chiocciola.

Rammentiamo però che è possibile trasformare in un alloggio abitativo anche un garage.

Oggi i box sono sempre collocati nei piani interrati degli edifici, ma quelli costruiti fino a circa 20 anni fa hanno superfici al piano strada più o meno ampie e sono agevoli da modificare in ambienti dal design contemporaneo di sicuro interesse.

Proprio le dimensioni medie, solitamente comprese tra i 50/100 mq, rendono questi immobili decisamente appetibili. Infatti, per chi vuole comprare o affittare, costituiscono la possibilità di avere un appartamento con un risparmio di circa il 10% sia sul prezzo al metro quadro, sia sul canone di locazione.

Progetto | Sezione longitudinale verso la zona pranzo/libreria

Il cambio di destinazione d’uso

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è una variazione della destinazione urbanistica stabilita dai titoli abilitativi che hanno autorizzato la realizzazione dello stesso immobile. Per cui, la richiesta del cambio di destinazione d’uso di una unità edilizia è un procedimento necessario nel caso in cui un immobile deve essere adibito ad un uso diverso da quello originario.

La procedura è regolata dal dpr n.380/2001 (Testo unico dell’edilizia), ed in particolare dall’art. 23-ter ‘Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante’ in combinato disposto con l’art. 3 relativo alla definizione degli interventi edilizi ed agli artt. 6, 10, 22 e 23 relativi ai titoli abilitativi necessari per realizzare i vari interventi.

Tale cambiamento diventa rilevante sotto il profilo urbanistico, nel caso in cui implichi anche il passaggio ad una diversa categoria funzionale.

Ne consegue che il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale risulta urbanisticamente non rilevante, ed è pertanto sempre consentito, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.

Scheda 01| Il cambio di destinazione d’uso

Con l’applicazione del dl n.133/2014, più noto come Decreto Sblocca Italia, è stata snellita la procedura del cambio di destinazione d’uso, poiché le categorie funzionali degli immobili sono state ridotte alle seguenti macro-categorie:

• Residenziale comprendente tutti gli immobili la cui superficie ha un uso prevalentemente abitativo;
• Turistico-ricettiva quali gli hotel e altre strutture ricettive come ostelli, B&b e campeggi;
• Produttiva e direzionale ossia tutte le industrie, i laboratori artigianali e in generale le strutture destinate alla produzione di beni, ma anche banche, enti e società che erogano servizi, studi professionali e uffici;
• Commerciale che include negozi, mercati e attività commerciali, ristoranti e bar;
• Rurale in cui rientrano i complessi per la produzione agricola, l’allevamento, la forestazione e la coltivazione, le abitazioni rurali, le serre e gli agriturismi.

Progetto | Sezione longitudinale verso la zona cucina/divano

Destinazione urbanistica e categorie catastali

Per definizione la destinazione urbanistica dell’area, in cui è compreso l’immobile, è la funzione che il piano urbanistico vigente gli assegna in base alle sue caratteristiche architettoniche e strutturali.

Essa va assolutamente distinta dalla categoria catastale, oggi assegnata dall’Agenzia delle Entrate, la cui funzione principale è quella di stabilire la stima del valore ai fini fiscali.

Pertanto l’impiego di un immobile con accatastamento diverso dal suo uso effettivo non implica, da solo, una violazione urbanistica, ma può piuttosto rilevare un’attività incompatibile rispetto ai requisiti strutturali, igienico-sanitari, di sicurezza, richieste dalle norme di settore.

Le destinazioni d’uso urbanistiche sono di norma contenute nelle Norme tecniche di attuazione (NTA) del Piano Regolatore Generale (PRG) o del Piano Urbanistico Comunale (PUC), e possono variare a seconda della localizzazione dell’immobile sul territorio comunale.

Ai fini urbanistici, la destinazione d’uso del fabbricato o dell’unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.

Progetto | Vista dell’interno ambiente living

Titolo abilitativo per il cambio della destinazione d’uso

Il cambiamento della destinazione d’uso di un immobile, sia esso urbanisticamente rilevante o meno, può essere realizzato con o senza l’esecuzione di interventi edilizi.

Anche nel caso di un mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente non rilevante in quanto realizzato tra categorie urbanistiche omogenee, le opere da realizzarsi sono comunque soggette al titolo abilitativo edilizio previsto in relazione alla loro importanza e natura.

Il mutamento di destinazione d’uso senza opere è assoggettato a:

• SCIA, purché intervenga nell’ambito della stessa categoria urbanistica, cioè quelle indicate dall’art. 23-ter dpr 380/01;
• Permesso di Costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d’uso sia eseguito nei centri storici, anche all’interno di una stessa categoria omogenea (Sentenza di Cassazione Penale n. 26455/2016).

Scheda 02 | Il cambio di destinazione d’uso: i titoli abilitativi

Nel caso in cui per il mutamento di destinazione d’uso sono previste opere edilizie, si delinea un intervento di ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lettera d), dpr 380/2001), poiché l’esecuzione dei lavori, anche se di entità modesta, porta comunque alla creazione di “un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”. Quindi l’intervento è subordinato al rilascio del Permesso di costruire, o alla presentazione di una SCIA sostitutiva del Permesso di costruire, con onere del contributo di costruzione per la diversa destinazione.

Infine è intervenuto il dl n. 50/2017 con l’art. 65-bis, il quale ha modificato l’art. 3 del dpr 380/2001, consentendo anche per gli interventi edilizi di restauro e di risanamento conservativo il mutamento della destinazione d’uso.

Quest’ultimi, in virtù della sentenza 38611/2019 della Cassazione, possono essere realizzati mediante Permesso di Costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche della sagoma degli immobili vincolati (all’art. 10, comma 1, lett. c), dpr 380/2001).

Per gli altri interventi di ristrutturazione edilizia è invece sufficiente la SCIA.

Sintesi normativa di riferimento:

• legge n. 50/2017
• dl n. 133/2014
• dpr n. 380/2001

Progetto | Sezione prospettica: da garage ad appartamento

Come trasformare un garage in appartamento

Titolo abilitativo

I locali destinati ad uso garage e cantina sono definiti superfici ad uso accessorio.

Esse, nel caso di trasformazione d’uso, diventerebbero superfici utili abitative a tutti gli effetti, con l’aggravio del carico urbanistico, poiché aumenterebbe il fabbisogno di servizi, standard urbanistici, urbanizzazione e infrastrutture.

Risulta complesso affermare che il garage non risulti destinazione d’uso residenziale, poiché nella richiesta di permessi di costruire per nuove abitazioni, si inseriscono sempre gli spazi accessori e complementari. Nondimeno, la già citata sentenza di Cassazione Penale n. 26455/2016 riporta che “Nel caso di specie si è verificato un cambio di destinazione d’uso, realizzato mediante opere edilizie, di alcuni locali da cantina-garage ad abitazione, ovvero dalla categoria d’uso non residenziale alla diversa categoria d’uso residenziale”.

Altresì la sentenza di Cassazione Penale 6366/2019 dispone che: “Deve ritenersi consentita la modifica di destinazione d’uso funzionale, purché non comporti una oggettiva modificazione dell’assetto urbanistico ed edilizio del territorio e non incida sugli indici di edificabilità, che non determini, cioè, un aggravio del carico urbanistico, inteso come maggiore richiesta di servizi cosiddetti secondari, come ad esempio gli spazi pubblici destinati a parcheggio e le esigenze di trasporto, smaltimento di rifiuti e viabilità, derivante dalla diversa destinazione impressa al bene.”

Riassumendo, quando si deve trasformare un garage in appartamento, secondo quanto previsto dal Decreto SCIA 2 (dl n. 222/2016) si rientra nel caso del cambio d’uso urbanisticamente rilevante e pertanto soggetto al Permesso di costruire, fatto salvo le diverse disposizioni regionali e le indicazioni degli strumenti urbanistici comunali.

Scheda 03 | Il cambio di destinazione d’uso: la trasformazione di un garage in abitazione

Norme igienico-sanitarie

Accanto all’aspetto urbanistico bisogna obbligatoriamente verificare il rispetto delle principali norme igienico-sanitarie stabilite sempre dal dm Sanità 5 luglio 1975:

• Rapporto aero-illuminante | È necessario rispettare il rapporto tra la superficie dei locali e le superfici finestrate “in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2%, e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento”;
• Altezza minima di 2,70 m | In questo caso occorre anche fare attenzione alle prescrizioni previste dai vari comuni, perché al di sopra dei 600 m sul livello del mare, il limite in alcuni casi si abbassa a 2,40 m;
• Dimensioni minime | L’alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e se per due persone non inferiore a mq 38;
• Ricambi d’aria | Bisogna calcolare e rispettare i ricambi d’aria degli ambienti abitati in base alla normativa UNI 10339;
• Impianti | Deve essere garantito il rispetto delle norme che disciplinano tutti gli impianti della casa, ed in particolare la temperatura di progetto dell’aria interna, uguale in tutti gli ambienti abitati e nei servizi, esclusi i ripostigli, deve essere compresa tra i 18°C ed i 20°C.

Progetto | Vista dal living verso il bagno

Accatastamento e certificato di agibilità

Con la conclusione della pratica urbanistica, è possibile procedere alla pratica Docfa per la variazione catastale, aggiornando planimetria, rendita e la categoria dell’immobile.

Successivamente, sempre secondo le disposizioni del dl n. 222/2016, il tecnico al quale è stato rilasciato il Permesso di costruire o che ha presentato la SCIA, auto certificherà la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), dichiarando la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato, ed allegando:

• certificato di Attestazione Energetica (APE);
• dichiarazione di conformità degli impianti o dichiarazione di rispondenza, ex art. 7 dm n. 37/2008;
• copia aggiornamento catastale;
• dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa sull’accessibilità e il superamento delle barriere architettoniche.

Progetto | Pianta di confronto della trasformazione da garage ad appartamento

Esempio di progetto con download del modello 3D

Per il caso pratico proposto abbiamo previsto la trasformazione di un garage, posto al piano terra di un edificio in linea per civile abitazione, in un piccolo appartamento.

L’immobile, di forma rettangolare allungata ed altezza interna pari a 3,00 m, abbastanza spazioso (55 mq) da ospitare due auto di medie dimensioni, ha l’ampia apertura sul fronte principale con serranda basculante e due finestre rettangolari a vasistas poste a 2,00 m dal pavimento. Quella più piccola illumina ed arieggia il vano bagno.

Progetto | Vista zenitale dell’appartamento

La conformazione dello spazio “a cannocchiale” ha suggerito una composizione essenziale articolata dalla divisione in tre ambienti principali, scelta determinata anche dalla presenza delle aperture, non modificabili, e dagli impianti preesistenti:

1. una camera da letto per due persone arredata con armadio a quattro ante, cassettiera e letto matrimoniale;
2. un bagno con mobile/lavabo, vaso, bidet, doccia, lavatrice e asciugatrice;
3. l’ambiente unico dell’alloggio, avvolto interamente da arredi e boiserie a tutt’altezza in legno, in cui abbiamo inglobato, in sequenza e lungo le pareti, la cucina, il divano, scaffali, porte, tavolo da pranzo e sedute.

Progetto | Vista dal tavolo pranzo/lavoro verso la cucina

Essendo un ambiente residenziale al piano terra e sul fronte strada, abbiamo dedicato particolare attenzione alle condizioni di confort termico e acustico, prevedendo questi interventi:

• realizzazione di due contropareti, lungo i muri adiacenti gli altri garage, costituita da pannelli coibentanti termici e strato di gomma fono-isolante, rivestiti da elementi in cartongesso;
• il passaggio degli impianti lungo le pareti è facilitato dalla camera d’aria delle contropareti;
• sostituzione dello strato di vespaio in pietrame a secco, sottostante pavimentazione e massetto, con vespaio aerato igloo, soletta armata e coibentazione termica idrorepellente;
• lo strato di massetto finale accoglie la rete impiantistica e i pannelli radianti dell’impianto termico;
• gli infissi sono in legno/alluminio a taglio termico con vetro camera con gas argon;
• il pavimento dell’ambiente living e notte è in legno rovere sbiancato, utilizzato anche per le pannellature degli arredi fissi, porte, boiserie;
• il bagno è stato pavimentato con gres porcellanato e rivestito da piastrelle di mosaico.

Completano il progetto di interior design alcuni faretti su binario, posti assialmente all’ingresso, e le lampade a led incassate negli arredi a ponte, che illuminano la zona divano e il piano seduta del tavolo.

Progetto | Vista dal living verso la camera da letto

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Video del progetto di trasformazione di un garage in appartamento

Slide del progetto di trasformazione di un garage in appartamento

Indirizzo articolo: https://bim.acca.it/trasformare-un-garage-in-appartamento/